房价大跌70%才能消除泡沫,所以他才不可能下跌

自从中央把“房子是用来住的,不是用来炒的”定位为楼市调控的中心思想之后,我国在土地拍卖环节中加入了自持比例的条款,换句话,当土拍价格突破最高限价时,不允许继续加价,谁愿意自持的时间最长,这块地就是谁的。

回顾40年来的房产改革,这个自持制度可以说是继经济适用房制度、90平米房型限制之后的又一全新发明,只要执行上不走偏,那对百姓自然是重大利好。如果开发商买到的土地都拿来自持,那么他们只能通过租赁回款,这当然就是“房住不炒”,因为他没法炒。遗憾的是,自有土地自持拍卖制度以来,没有一个地产商是老老实实执行中央政策的,无不想法设法地用以租代售的模式绕开政策和监管,以牟取更多利益。


今年上半年,万科遭到监管质询,原因是旗下的北京翡翠书院项目涉嫌以租代售,为什么要说他是以租代售呢?让我们回到2016年,万科在北京房价最高点拍卖取得了这块地,同时承诺70年不得出售,100%自持租赁,按理说开发商应该等到这块地上的商品房建好、装修完毕之后再出租给北京的白领,然后按月收租。

说的非常好听,但是执行起来却是另外一个样子,翡翠书院小区要等到四年后,也就是2020年才能建好,但是今天才2018年,开发商就急吼吼的开始预租了,注意是预租而不是预售。

预租和预售是两码事,预租的意思就是提前两年把租赁权卖给你,2020年你才能搬进去住,另外,房租也不是按月交的,而是要求10年的租金在2018年一次性交清。

这霸道的条款把大家给雷到了,他们是不是以为现在的人都没有租过房?众所周知,在租房市场上,年付已经是一个对房客非常苛刻的条款了,我们见的最多的是半年付和季付,甚至还有很多是月付。按租房市场行规,如果中介公司一次性签下十年的毛坯房然后自己装修出租,那么房东能获得的租金是非常少的,不到精装修价格的一半,而且这还不是一次性付10年,只是签下10年租约然后月付而已。那么一次性付清10年的租房款,价格会便宜到什么程度,不敢想象。

既要一次交十年的钱,又要延迟两年给房,时间窗口的折价效应摆在那儿,想必翡翠园项目租金应该相当的低吧?虽然有这么多苛刻的附加条件,但只要租金足够诱人,免租期足够长,肯定还是会有不少上班族愿意一次性签下的。


不过现实却刚好和这种情况相反,万科已经把90平米三居室和180平米复式四居室的月租金明码标价写了出来,分别是1.5万~1.8万和3万~4万,这是一个月的价格哦。我查了一下,以相同的价格,我可以在这个区域可以租到两套同等面积的房子。


果然是贫穷限制了我的想象力。类似于翡翠园这样提前两年预售、一次性结清10年房租、装修耗时3~6个月的房子,你的租金不是应该只有那些拎包入住精装修房子的40%嘛,没想到他竟然比可以直接拎包入住的房子租金还高,还高出了整整一倍!简直没天理。

另外,我们可以算笔账,每月1.5~4万,一次性就要缴180-480万元。能一次性拿出480万的人是脑子里进了多少水才会去租10年的房子?所以,监管层说他涉嫌以租代售不是没有道理的,万科在私下里一定签署过阴阳合同。

万科把租房价格推这么高也是有原因的,说白了还是因为拿地成本过高,唯有提高价格才能转嫁成本,消费者骂他脑残他也知道,可是为了取得更多的溢价,他也只能偷偷摸摸地以租代售绕过监管。让万科老老实实租房子是不可能的,这辈子都不可能的。想知道为什么不可能,这是由房地产的资金成本决定的。

我们都知道,地产商资金成本通常来源于银行的表外资金。在这里,我首先为大家解释一下,什么是表外资金。

表内资金,指的是银行把从公众那里吸收来的存款加价贷给企业,这里的表就是资产负债表,而这张表内存贷款的流动是会受到央行的严格监管的,存款和贷款的利率都将受到限制。

为了合法绕开监管,银行想到了一个办法,那就是大量销售理财产品,因为理财产品是不属于存款的。通过销售理财吸收来的资金经过信托等通道后,会被层层加码然后转卖到地产商手中,这在本质上跟直接贷款并没有区别。地产商拿到的贷款价格,通常都在8%以上,由于这笔资金不出现在银行的资产负债表里,所以并不适用于存款法规。

所以,如何让租金回报率超过8%以上是每一个地产商都会考虑的问题,哪怕是老老实实不带猫腻的出租,也要保障回报率在8%以上才能保本,但如果只是保本的话,所有资本对这个生意肯定都是不屑一顾的,累死累活还赚不到钱,傻子才去做。也就是说,投资回报率至少要达到9~10%才会有资本愿意加入,这个是最基本的经济学常识。

因此,万科如果不以租代售,利息的压力会把他拖入深渊,但是出租回报率达到10%也是一种妄想,很简单,要真的有这么高的回报率,那中国的房价也就不会有今天这样大的泡沫了,那么为什么明知不赚钱,万科还要冒险去拍这块地呢?实际上这是一种赌徒心理,赌的就是房价会继续上涨而政府不会用力调控,赌自己哪怕是以租代售,监管也不会重拳打压。

万科不要命了吗?敢这么去赌?还真别说,要没有这种赌徒心理,他不可能发展到如今这样的体量。过去20年的房地产大牛市里,不敢赌的地产商,早就已经被大鱼吃小鱼给灭掉了,而这种疯狂的赌徒,却都成了一方霸主。而且说到底,这只不过是一块地而已,赌输了又怎样?万科这点损失还是能承担的。

假设有这样一个投资机会,小明告诉你说,你买了之后握在手上二十年,能发家致富,但是小明自己却不愿意买,甚至一年都不愿意持有,而且打算把手头的货卖给你。你说是小明有问题,还是你有问题?显然是小明有问题,这么一个香饽饽,你自己不长期持有,到处推销是为了什么?

如果是大牛市,那么你和小明都没问题,都赚到了,不同之处在于你只赚了一点小钱,而小明却是发了一笔横财,这些都要感谢长期的大牛市。在大牛市里,人人都是股神巴菲特,闭着眼睛买都能挣钱。小明和你的关系,很像不断减持的大股东和散户,牛市里大家有钱一起赚,可一到了熊市,散户就傻眼了。

中国的房子在什么价格才真正具备长期的投资价值,其实有一个十分明确的衡量标准,最低线的要求就是,出租收益一定要大于贷款成本。

如果我花几百万贷款购置了一套物业,那么我就会担负着一定的亏损风险,同时我也不是做慈善的,没有利润我是不干的,所以我对售价必须要高于我的成本。如果贷款利率按5%算,那我的售价肯定不能低于我的成本,相反我还要在这5%的进货价基础上再上浮个1~2%。

因此,如果出租回报率没有达到6~7%,中国的住宅市场是不具备长期投资价值的。资料显示,我国一线城市目前的出租回报率才1~1.5%左右。这意味着,要想让一线城市的房价回归到合理水平需要让价格猛跌70%。

在回报率如此之低的情况下,民众之所以愿意买,原因其实也很简单,第一,预期房价会继续上涨,第二,给普通民众的投资渠道太过狭窄。所以,对出租回报率的担忧完全被房价上涨的预期所抵消了。有10%的房价上涨预期在这,那么哪怕出租回报率只有1%,他们也可以接受。

商业地产的出租回报率在6%左右,之所以这么低,是因为国家为了保证商业健康发展重拳打击炒作,并且把商业用地的价格压得很低,这就注定地产价格上涨的预期不会太高,所以市场给出了6%的出租回报率。

所以,我们不妨大胆的假设一下,假如人们对房价上涨的预期为0,那么出租回报率至少要拉升到6~7%才能保证民众长期持有,要想吸引地产商自持出租则需要9~10%。当然,租金涨不涨跟民众真实的生活水平有直接关联,收入不暴涨,租金更不能暴涨,别忘了供给量还在不断扩大。

所以,房价要在目前的基础上暴跌70%,民众才有长期持有房产靠出租赚钱的必要,房价要在目前的基础上暴跌90%,房地产商才有长期持有房产靠出租赚钱的必要。

但是明眼人都知道,这样的假设是不会成为现实的。如果真的跌这么多,全国将会乱成一片,政府和百姓都要暴走,因为这就是彻底的房产硬着陆。而软着陆则与之相反,他的含义是在维持房价不变,不刺破泡沫的前提下,通过发展经济、提高民众收入来慢慢增加租金收入,只要租金能上涨个四五倍,房价也不用跌,泡沫就会被挤掉了。

有没有搞错,租金涨四五倍?我工资全拿出去也不够啊,逼死我算了。讲道理,如果不提高工资收入,租金是不可能涨得这么恐怖的,但是,民众的把工资提高四五倍,听起来就很有难度。

对的,这个难度是炼狱级的,也让政府十分头疼,让民众的收入提升四五倍,至少现在政府是做不到的,努力一下提升个一两倍倒还有可能。所以房地产泡沫会长期存在,就是为了维持民众对房价继续上涨的预期和信心,这样才能支撑他们持有房产不抛售。

维持这个预期,最简单的方法,就是每隔一段时间,让房价涨一波,同时还要注意房价任何时候都不能出现大幅下跌,不让人们知道房价上涨的顶点在哪,而只能预估他未来几年还会不会继续上涨。

过多的上涨和过深的跌幅都是政府所不能容忍的,过多的上涨会增大政府未来控盘的难度,而过深的跌幅则容易触发崩盘,带来的后果将是灾难级的。所以说,只有大家对市场保持乐观情绪,预期房价还会涨,房产的抛压就会轻很多,只要大多数人买房是为了自己住,筹码被锁定,控盘就不是一件难事了。

理解了这个大势背后的经济原理之后,我才断定,中国房产历经了这一波翻倍上涨之后,政府一定会全力压制房价,再也不会让他一波有太多的增长,应该是持续3~5年的横盘,之后才会考虑下一波次的增长,也有可能更久,这就要看中国经济未来的走向了,经济形势越好,多房地产的依赖越小。

想要让房价回到合理的价值区间,需要让他下跌70%甚至90%,才能回到真正的价值中枢。但是这么跌的后果,政府无法承受,想要继续上涨当然就更不敢提了,那样无疑是抱薪救火,不断升级的控盘难度会直接加速泡沫的破灭。所以只剩下一个选择,就是横盘,长期的横盘,时间是磨灭泡沫的最好武器,也只有延长横盘时间才能最终实现软着陆,哪怕最后控不住了,这多拖的几年也会让泡沫略小一些,等到泡沫炸裂的时候,我们受的伤也就轻一点,这种做法被称为地产绑架。

因为房价大跌70%才能消除泡沫,所以房价不可能下跌,当然,它也不敢再涨了。

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