房贷利率下调,现在入手合适么?

最近,后台很多朋友在问我某某地方的房价会怎么样,该不该入手之类的问题。

我都看到了,单纯的说某个地方会涨或者会跌都是不经过大脑思考的,需要大量的数据来具体分析。


但是对于很多人来说这个问题又非常急切,房价问题与我们每个人都息息相关。


10月以来,多个城市房贷利率下调,根据统计,房地产销售,资金,投资纷纷下跌,但是地产板块却明显强于大盘,让更多人看不懂了,到底房价走向该何去何从呢?


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北京,广州,深圳的首套房贷利率下调5%。


目前,北京大多数银行实行首套房基准利率从上浮15%下调到上浮10%,二套房下调至上浮20%。


广州四大行首套也下调至上浮10%,深圳四大行15%,少数银行是10%。


其中上海的大多数银行贷款利率是95或9折。

从四大一线城市来看,整体房贷利率在悄悄下调,其中新一线城市例如,杭州,厦门,南京,等房地产热门城市也出现部分银行下调首套房贷利率,幅度也在5%左右。


当然也有比较妖孽的,例如我所熟悉的郑州,武汉,首套房还是上浮25%-30%。


很多人不理解这个利率上浮对个人的影响,贷利率看起来只是很小的变化,但对于动辄上百万的房价,其实是至关重要的。


我举个例子,比如,我在郑州看好了一个房子,首套房。80平,总价100万。在房贷利率上浮30%的情况下,我入手了,这个时候利率为6.37%。


选择等额本息30年,首付三成,贷款70万,需要还款总额是157万。


同样的,在两年前,利率是下浮15%,也就是4.17%的利率,贷款70万,需要还款约123万。


郑州2016年7月各大银行房贷利率


可以比较一下,同样的贷款金额,在不同的房贷利率下,相差近34万,这个时候你还觉得是小钱么?


当然也有说公积金和组合贷的,因为公积金额度太低,小城市尚可,大城市基本行不通,组合贷在郑州基本没有,所以大家也只能选择商贷。

其次,在你购房时选择的房贷利率,无论之后利率怎么变,你的房贷利率仍按照你购房时的贷款利率来算。

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如何看待房贷利率大规模下调?

自从2017年房贷利率上调后,这是第一次出现大规模利率集体下调。

数据显示,2017年1月以来连续19个月上涨,首次购房者成本继续增加。2018年7月,全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%。

很多人不理解,为什么房贷款利率会一直涨,觉得国家是不是故意让你买不起房的,其实真不是。

不断地提高房贷利率,是为了打击炒房投机者。

为什么这么说呢,投机者买房看的是什么,当然是涨幅了,因为他们买房根本就不是自己住,甚至装修都不用。

只要房子平均按照每年15%以上的幅度上涨,他们用以5%左右的成本贷款,那么他们就有年化10%的收益。

相反如果投向实体,每年盈利10%的话,减去5%的成本,年化只有5%。

而在资本市场,年化收益能够多1%,就能引来疯狂的资金追捧,投机者会源源不断的投入其中。

但还是用我刚才举的例子,房贷利率从4.17%到6.37%相差2.2%,看似很少,但把很大一部分投机者给挤出来了


在房贷利率不断提高的同时,炒房者的年化收益急速下降,房价泡沫被刺破,投机者资金也会慢慢从房产中流出,否则就意味着极大的亏损。


要不最近怎么如此多的房闹,因为对于刚需,他们需要一套房子没错,但既然买了,那就算房子折价,房子质量本身没问题,也最多吐槽几句,不至于去闹事。

但对于投机者来说,房子降价分分钟爆仓,能不慌吗?



你有没有注意到,此次房贷的利率松动主要是针对首套房,因为之前国家是为了控制投机,所以这种幅度是利率上浮让很多刚需受伤,但这也是没有办法的事情。

能够在上浮30%的情况下还买房的,除非是盲目跟风炒房的,要不就是急需一套房子结婚或者学区房。

这次大幅度利率下调,对刚需购房者来说,是利好的。

而对于二套房虽然部分城市利率也有所下调,但也只是部分,并且某些地区“限购”、“限售”政策仍存在。

03

首套住房的刚需住房何时入手?

仅仅目前的分析来看,房贷利率已经开始下调,未来趋势也一定的是下降的。

在你看来现在房价有点贵了,横盘个三五年,几年的通货膨胀后,你的工资也相应的提高,你还会不会像现在如此慌张。


为什么我这么说呢,首先今年7月份的政策:7月31日的中共中央政治局会议,用“坚决遏制房价上涨”八个字,为未来的房地产市场定下基调。


要知道之前是“遏制房价过快上涨”,而现在是“坚决遏制房价上涨”。

这就从政策上可以看出,房价不允许再涨,否则就是泡沫了。但是直接猛降行不行,当然是不行的。

你想啊。如果直接降价,类似打砸售楼处的现象将会出现在中国大江南北,国计民生都会受到影响。

从房贷上松绑也可以看出政府不希望房价过于明显的下滑。


以时间来换取空间,通过横盘一段时间,来谋求发展的空间,通过调整利率来遏制房价上涨,这种贷款利率下调明显比直接降价带来的风险要小很多。

但可以看出,国家仍在坚定地调控楼市,尤其是放宽对于首套住房的条件,增加放款速度。


对于急需住房者,比如你两个月后就要结婚,现在必须要有一套婚房的,也就是无论房价多少,你都需要房子的,那你现在即可在你承受的范围内选择合适的楼盘。

对于改善或者学区的,如果你所在的城市如果利率上浮在15%以上的话,可以再等等一两年,牢牢把握好现金。

对于不太急需住房的,甚至刚踏上工作岗位但以后几年肯定需要购房的人来说,有一个明显的标志可以给你说。

银行松开房贷总量,房贷利率的松动,首付比例的下调,这些是判断调控的关键金融指标,具体变现为:首付降低到两成,房贷利率9折或者85折。

因为在过去两年,最低首付曾达到过两成,房贷利率最低85折,我们不求利率最低,在9折或者95折直接再入手是相对理性的。

当然从目前来看,直接从上浮30%到85折是不现实的,但缓慢的下调还是有极大的可能。

比如这个月下调5%,过两个月再下调5%,再过四个月再下调5%,温水煮青蛙。

从表现来分析本质,再从本质回到实际,这样就有一个很清晰的框架可以运用。

当然利率也只是一方面因素,对于购房者来说,选择一个城市更是选择它的未来发展,但总体上还是那句话:长期看人口,中期看土地,短期看政策。

利率下调终究还只是一个调控政策,几年的政策变化在房地产市场来看是及其短暂的,在最高点接盘的人的数量,其实是很少的。


但是对于那些房产投机之人而言,这二年最好少碰房地产,政府容忍的底线和你能容忍的底线可能会差距很大,

毕竟,出来混早晚是要还的。


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