一个炒房者自述:9个月把房价炒高两三倍,狠赚一把就离场

胡英杰(化名),炒家,2015年“股灾”之前,他是一名有十年从业经验的基金经理。自股灾“败光”之后,他的主营业务从炒股变更为炒楼。“相对于琢磨不透的股市,楼市风险更小,利润更高,更易于把握。”在胡英杰看来,“最核心的是运用杠杆原理,以小博大。股市的杠杆太低,买多少股票,你就要投多少钱,但H市(西南某市)的话,我现在投个30万块钱,可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了,这个时候的收益率一下就放大4倍。”“在此做一个简单的假设,如果2015年1月份在深圳购入一套价值300万元的房子,该房产现在市值约900万元,收益高达690万元。如果同时段将购房首付90万元投资于股市,到如今能保本已算万幸。”胡英杰表示。那么, 胡英杰这回为什么会盯上H市呢?“这些年我一直在关注H市某小区,该小区被誉为中国第一神盘,是亚洲最大楼盘,占地1830万平方米,计划入住人口50万人”,他说。

从今年1月初开始,胡英杰在该小区租下一套房,白天要么到市内中介门面串门,要么在家做功课,对比H市与全国其他省会城市的房价差距,并试图寻找原因。但是,晚上9点过后,胡英杰们都要雷打不动地做一件事:一栋栋楼排查入住率。他们所采取的方式也简单,在楼底下挨家挨户数电灯,并认真做好笔记。经过三个月的调研,胡英杰基本摸透了,该小区的入住率已经达到80%。这个“神盘”的入住率是炒家评判H市是否值得一炒的主要指标。“你知道吗,H市竟然还没有地铁房的概念。”胡英杰说,按照他过去两年在深圳积累的经验,两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。而从纵向时间上来看,H市近年的房价基本在6000块钱左右横盘,从横向与其他省会城市的房价对比来看,H市与他们还差一截。“H市内交通比较拥堵,也是国内比较有名的堵城,地铁房概念肯定能火。下一步,我们的计划是在地铁交汇处,选择流通盘较小的小区,一把吃掉所有的小户型,这样成本低,容易转手,也容易抬起价格。”胡英杰说。

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G县的卖地“生意”

G县地处“襟三江而带五湖,控蛮荆而引瓯越”的江西东部,县城面积不过10平方公里,人均月收入2000块钱上下,属于靠山吃山的内陆小县城。当地青壮年多在闽粤两地务工,只有春节时,各地车牌会“云集”县城,之后又冷冷清清。

2011年,江苏“土豪”徐波来到此地经营设厂,县城一条街道可以从头望到尾,晚上9点过后就一片漆黑。这一年,县财政收入5亿元。徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款,到此后不久,G县领导与其渐渐熟络起来。2011年下半年的一天,县领导找到徐波,跟他商议“干出一番事业”。

“县领导跟我说,我们这里的住宅用地每亩大约70万元,你回江苏帮忙找几位开发商过来,下一宗土地招拍挂的时候,必须帮我举牌到250万元以上,超出150万元的部分,县财政会择机返还给你们。楼盘开发后,县里会配合你们把房价炒上去。”一世经商的徐波当机立断,这是一个“双赢”的项目,他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。

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