深圳限购令,定下全国房价未来走势基调

近半年来,或者说近一年来,深圳的房价走势吸引了全国人的注意力。深圳房价涨的实在是太猛了,尤其是在全国大部分城市的房价都不涨甚至是微跌的背景上,显得更为独特。连我在写全国房价分析走势的时候,都要特别注明一句,“除深圳外”,因为深圳真的太不一样了。所谓房价涨的快,全靠龙头带。深圳,就是最近全国房价的总龙头。

深圳的房价有问题

北上深这三个超级城市里,唯独深圳是不限购的,外地人可以来深圳轻易买房。深圳是由外地人建立起来的,“来了就是深圳人”这是深圳一贯的执政思想,限购这种政策天然就被深圳排斥,能不用就不用。但是在全国降息,乃至于全球降息及货币宽松的大背景下,大量的资金因此涌入了深圳,推动了深圳房价的连续上涨。2019年双11这天,深圳宣布了一个小政策,不再以价格作为豪宅的认定标准,而是以面积为准,单套建筑面积在144平米以下的房子定为普通住宅,免征增值税。这政策本来没啥,但却成了最后一根稻草,深圳房价被彻底引爆了。2019年底,一封文采飞扬的《告凤凰里全体业主书》疯传网络,其操作手法令全国人目瞪口呆。

这件事直接引起了全国媒体的关注,令深圳房价问题首次从区域性问题,演变为全国性问题。

深圳市住建局叫停了该小区的网签手续,但并未能阻拦深圳那疯涨的房价。到了2020年,类似的操作在深圳已经不再是哪一个小区的专利了,而是蔚然成风,即便是疫情,都没能挡住深圳房价暴涨的热情。

即便是2000多万的大豪宅,也玩这套,甚至要一周涨价100万,简直令人瞠目结舌。

在深圳做房地产太挣钱了,躺着收钱的感觉不仅让炒房客迷恋,也让一众实业公司迷醉不已。主做激光的大族集团,在深圳拿下了8个旧改项目,土地储备超350万平米,首个地产项目大族河山已经开售,营收已超过激光主业。主做航空的海航,在深圳也拿下了687万平米的旧改项目,海航城项目也已经开售。远洋航运打造的远洋新干线,在售。迈瑞医疗打造的深圳湾1号,在售。甚至连香港地铁,都来深圳弄了个港铁·天颂项目,卖的相当不错。开飞机的、修地铁的、做激光的、搞医疗器械的,来了深圳,都想卖房子。而扎扎实实搞技术的华为,为降低企业运行成本和员工生活成本,不得不把研发中心给搬到了东莞松山湖。这件事成了深圳政府及深圳人民心中永远的痛。曾经的深圳,是中国创新动力最强的城市,人人都在想着创业,人人都在想着创新。但今天的深圳,想创业的人不多了,大家都在想着打新房。拿500万去创业?直接去深圳摇号打新润府不香吗?一点风险不用冒,能稳赚多少钱你知道吗?只要买房就能躺赢的城市,一点风险不用冒就可以赚大钱,那全民的资金必然都选择去买房,脑子瓦特的人才会选择创业。繁荣了现在,透支了未来。就这样,深圳房价越来越高,但房租却出现了下行趋势,出现了明显的背离走势,房价泡沫在急速放大。2007年,深圳的房价基本在1万元/平米左右,买房不难。2015年,深圳的房价基本在3万元/平米左右,咬咬牙也能买房。2020年,深圳的房价在7万元/平米左右,八九万的房源比比皆是,十几二十万的也不罕见。八万一平的房子,在其他城市卖的是土豪,在深圳卖的是刚需。一个码农在网上贴出了自己的购房经历,他买了深圳梅林一村一套98平米的小户型,售价800万,单价8.1万/平。首付260万元,自己和老婆工作5年攒了一半,剩下的借50万,靠家里支援80万,勉强凑够了首付,还算好。但贷款540万,月供近2.5万。这就压力非常大了,再扣掉基本生活开支后这个家庭直接月光,只能祈祷未来30年无病无灾,公司不裁。这种级别的月供,哪怕在深圳这种高收入城市,一般人也负担不起,但这仅仅是一套98平的小户刚需型。深圳人的收入,支撑不起那么高的房价。而且深圳政府并不是一个靠卖土地赚钱的政府,相反对土地的依赖性可谓的全国第一弱。在全国最不依赖土地财政的城市里,深圳排第一,上海排第二,北京排第三。

深圳的企业太多,税源太广,完全没有必要依赖土地财政,房价的拉升对深圳政府的好处并不大,对城市整体吸引力的影响倒不小。深圳人的收入支撑不起那么高的房价,深圳政府也没有拉升地价的动力,那为什么我们却看到了一个狂飙突进的房价走势?深圳的房价,有问题啊。

深圳房价上涨的秘密

深圳的房价到底哪里出问题了?最大的可能,也是全国投资客们纷纷猜测的可能。会不会是国家有意拉升房价,先让深圳出来试试水?深圳房价上涨那么久了,屡次“调控”依然没能遏制房价疯涨的势头,这让全国的投资客们纷纷笃定自己的猜测。没错,就是假调控,真涨价,利用深圳房价来带动全国。在深圳房价疯涨的带动下,很多地方的楼市也开始蠢蠢欲动了,各地开发商唯恐被人“捡了便宜”,纷纷提高自己的售价。以前把1000万存银行,一年可以拿到60万的理财收益。后来只能拿50万了,再后来只能拿40万了,而现在能拿到30几万就不错了。至于余额宝的年化收益,已经下降到1.37%了。在全球疯狂放水降息的大背景下,深圳房价出现这种涨势,确实是有可能拉动全国房价再起一轮上涨的。对于全国的投资客而言,甭管其他地区是否跟涨,至少深圳是在涨的。而深圳落户门槛近似于零,外地投资客买房非常方便。2020年5月,一名在苏州卖大闸蟹的“7蟹姐姐”在微博发文控诉某大V,声称被其欺骗,导致自己价值728万元的深圳房产被查封。

但还原事实真相后,人们却惊讶的发现,蟹姐姐是因为把杠杆加到了极致,把自己逼到了连2万元都拿不出来的地步,才导致资金链断裂,最终房产被查封的。你没看错,一个外地人来深圳买投资房,选了一套售价高达728万的房产,这么大规模的资金操作,最后资金链能因为区区2万元而断裂。728万的1%,都7万块了。这件事让全国人民都看清了深圳房价疯涨的秘密。深圳人确实有钱,收入确实高,但仅凭深圳人的工资,是撑不起这么高房价的。全国投资客蜂拥进入深圳,而且还用极致杠杆术去借钱买房,才是深圳房价疯涨的秘密。这些人,是在赌国家政策。而我们最关心的,也是国家政策。深圳房价上涨,究竟是一个意外,还是国家默许并推动的?这很重要,因为这直接关系到自己所在城市的房价是否会上涨。如果国家真的有意让房价上涨,那自己就先抢购几套,然后等着躺赢吃肉。这个问题,现在有了答案。

深圳限购令

为平抑3月份以来持续升温的房地产市场,深圳在7月15日发布了史上最严的调控新政,涉及购房资格、信贷、税收、豪宅税等八方面内容,被市场称为“深八条”。深八条中最为重磅的内容就是限购令,需落户3年,且能提供连续36个月的社保缴纳证明,才能购买商品房。而且规定售价750万以上的,皆为豪宅,需收税,间接废除了去年双11的政策。其他的还有增值税从满2免改为满5免,非普宅首付增加等等。

这一政策,把大部分普通外地投资客挡在了门外。也许有少数手眼通天的专业投资客能绕开门槛,但这不重要。因为专业投资客也是逐利而来,他们追求的可不是住在深圳,而是套取房价上涨的差价。市场价格由供需决定,而今天深圳的房价是由今天深圳的供需关系所决定的。当一部分需求瞬间消失时,供需会立刻失衡。要想重新达到供需平衡,唯有降价。

而当价格阴跌的时候,专业投资客也会观望或离场,导致需求进一步消失,最终出现价格持续阴跌的走势。北京当年也是房价狂涨,全国投资客蜂拥进京。自从出台限购令,甚至到最后要求缴纳5年社保才能买房之后。北京房价已经横盘阴跌至今。特大城市的房价都是全国人给撑起来的,大部分还只买不住,单独靠本地人的收入,绝对撑不起那么离谱的价格。北上深最后一个不限购的城市,如今也出台了限购令。可以明确预测,深圳的房价将陷入横盘阴跌,北京和上海今天的房价走势,就是深圳明天的房价走势。大部分人,这辈子都不会去深圳买房,所以我今天写这篇文章也不单纯只是关注深圳房价。在房价疯涨后,深圳没有默许这种行为,而是出炉了史上最严的深八条。全国房价的上涨总龙头被摁住了。这其实向全国人再次宣告了中央的决心和意志。现阶段内,我们不允许房价上涨。深圳的房价涨势只是个意外,并不是国家的默许和推动。2020年上半年冲入深圳买房的人,全部都得山顶站岗。至于怎么办,可以找在北京房价山顶站岗的前辈们聊聊天,互相获得一点心理安慰。深圳作为超一线特大城市,在诸多天时地利人和下,出现了一波异常上涨,但冲进去的投资客依然赚不到钱。这对其他城市的投资客来说是极大的威慑。对于我们而言,这件事最大的意义,就是明确宣告了全国房价未来的走势基调。国家允许横盘,允许阴跌,但不允许大幅上涨,谁涨势惊人,谁就是下一个深圳。全国的地产泡沫,会用时间来消化,最终实现软着陆,这是战略总目标,一切城市的地方性政策,都不得违背这个原则。对于刚需而言,这是天大的好消息。

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