恒大千亿资金将断链爆雷,政府的解决方案或是收归国有化

几天,恒大刷屏了。事情是这样的,9月24日下午,突然有一份盖了恒大集团公章的文件流传到了网上,引发了大量媒体的追踪报道。

文件写的很经典,内容的大意是先巴拉巴拉说一大堆恒大这些年为经济做出的贡献,一直在依法依规的做事等等。然后话锋一转,说自己2016年开始就和深深房谈借壳上市,因此融资来了1300亿入股,但至今已经4年了,还未能成功资产重组。按照当初签的抽屉协议,如不能在2021年1月31日前按时登陆A股上市,这1300亿就要股转债,从股份变成债务,还要支付137亿的分红,但自己已经欠了8355亿了,这突然多出来的1400多亿实在是支付不起。所以,恒大的资金链可能发生断裂,并可能引发系统性金融风险。同时可能影响331万人的就业,可能影响已售未交楼的61.7万套商品房的204万业主的权益,导致其面临烂尾楼的风险。

话里话外就一个意思,恳请政府救命。明股实债这是典型的违规操作,还一口气弄了1300亿,总结一下就是:财归自己,出事找政府。这文件刷屏全网的当天晚上,恒大官方就出了一个通知,声称这份文件纯属凭空捏造,子虚乌有。

这份文件到底是真的还是假的?恒大究竟有没有这1300亿的隐藏地雷?很多人催我谈恒大这件事,我一直没有动笔写,也是出于这个原因的考虑。首先谈个人观点,我个人猜测这份文件大概率是真的。但这只是个人猜测,我没有证据来证明,所以不能做为写文章的依据。写文章的所有分析,都必须建立在事实之上,否则所有分析结果都是沙滩之上的楼阁,压根站不住脚。而在法律上,中国遵循无罪推定原则,也就是除非你能证明嫌疑人有罪,否则他就是无罪。在这份真假文件疑云上,没有99%概率为真这一说,只有0%和100%。如果你没有100%的证据证明为真,那它就是假。但这种事,无人能拿出100%的证据,也不可能拿出来。所以从法律上,这份流传于网络上的恒大文件,目前为止,为谣言。那我能不能按照这份文件为假作为事实基准分析,来写一篇文章呢?当然也不行。因为这么写的话,那就只能写到底是何方神圣能造出这么逼真这么完美的假文件,对恒大的底细摸的这么清楚,公文水平写的如此之高,和大家探索学习一下如此登峰造极的造假技术。这么去写文章没意思,而且我也开不了这个口。因为标普评级机构根本不信恒大的辟谣,直接下调了恒大的信用评级。

随后,国资委发出公函,要求旗下信托公司立即核查和恒大的存续业务,评估其风险并提供处置措施。

而第二天,也就是9月25日,恒大债券连续跌停,触发2次停牌。这可是债券啊,不是股票,是那种一年只能涨几个点收益的债券,居然能单日大跌30%触发二次停牌。

市场上的资本对这份文件真假的态度到底如何,简直是一目了然,我再怎么样也没办法按文件为假去写分析文章啊。2016年那会,我要是按照乐视网的辟谣公告去写文章,一年后怕不是要被人给骂死。所以没办法写。

默认文件为真这个角度不能写,默认文件为假这个角度也不能写。这就是我本不打算写这个话题的原因,因为再怎么写也就只能把事实罗列罗列就结束了,根本没有办法进行深度分析。但是大家的呼声很强烈,非要我写,于是我只能把恒大的资料分析来分析去,最终找到了一个非常好玩的地方。先声明一下,以下内容,全部依据事实所写。中国恒大的港股代码是03333,在2017年1月的股价为1.5~1.6元/股。但是到2017年11月,恒大的股价飙升到了28元/股,暴涨17.5倍。恒大因此,一举成为了千亿级房企,许家印的身家自然也跟着暴涨。

什么叫股王,这才是股王啊,吊打茅台。地产大牛市的时候,买房真的不如买地产股。是不是有人强行拉高恒大股价,人为制造泡沫呢?也不是,3年后的今天,恒大的股价也还有14元,差不多相当于17年初的9倍,经历三年震荡恒大依然可以维持这个市值,且市盈率仅为19左右。这说明恒大提供出来的盈利,足以支撑这个市值。16~17年那会,全国的房价平均涨幅大约为1倍,恒大持有的大量土地都升值了,市值跟着暴涨理所当然,合情合理。但房价涨幅才1倍,为什么恒大的市值可以暴涨17.5倍?这账算不明白啊。打开年线看就更夸张了,恒大在香港上市很多年了,一直是横盘微涨的走势,在2015年大牛市里也就只涨了2~3倍,但是股价却在2017年突然拉出17倍以上的超级大阳线。

能解释的理由只有一个,那就是恒大集团在高周转之外,还用了一个超级高的杠杆,借了很多钱赌了一把,而且赌赢了,所以市值跟着暴涨了。说到杠杆,就不提不得到8月份的时候央行和住建部对房地产企业设立的3道红线,严控房企融资。

而恒大,就同时触犯了三道红线,综合排名为第一名。

同时触犯3道红线的房企,总共有9个,其中嘉禾集团已经彻底暴雷,资金链断裂。泰禾北京院子二期,1150万元/套起,而那些拿出巨款买房的业主们目前正在维权。

而第二个出问题的,是恒大,当然目前只是疑似出问题。财务状态出问题,只可能是两个原因:第一个原因是这些年投资非常差,屡屡亏钱,硬生生的把自己给亏没了。第二种原因,就是借了超高的杠杆,虽然投资的情况还不错,但如今全球金融状态急刹车,一口气没上来给弄挂了。我一时心痒,就搜了下这份名单里风险程度排第二名的融创中国。正好融创也是在港股上市,代码01918,和恒大是同在港股市场,可对比的程度极强。而融创的走势,和恒大高度相似。2017年1月,融创的股价是4元,年底前最高价摸到了40元,翻了接近10倍。暴涨前,融创的走势图很像恒大,暴涨后,融创的走势图还是很像恒大。

区别肯定也是有,2017年那一波恒大涨幅是17倍多,融创不足10倍,假设投资水平差不多的话,融创的杠杆明显偏小。但1倍的房价涨幅,同样不可能带来10倍的股价涨幅。所以很明显,融创肯定也在2017年之前上杠杆了,而且赌赢了,但杠杆的力度不如恒大。今天的融创上了融资红名单的原因,也并不是因为亏钱太厉害,而是和恒大一样,当年的杠杆出问题了。大家印象中地产的龙头老大是万科,但是在2017年的这波地产大牛中,万科的涨幅低的可怕。不仅是在A股低,在港股也低。万科在港股的股票代码是02202,在2017年初的股价为15元,到了2018年初,极限峰值股价,也才39元,仅仅只涨了1倍多一点。

这个股价走势其实反应了一个问题,万科在这一轮暴涨之前,没有大幅度上杠杆,盈利跑输了恒大和融创。利润和风险同在,万科放弃了激进杠杆带来的利润,也在2020年降低了风险。在2020年监管层发布的3道红线中,万科仅触犯了一条,安全程度远远高于融创和恒大。万科的净负债率,甚至仅为恒大的1/5,差距非常巨大。

但是在这个表里,我惊讶的发现,碧桂园的财务状态居然和万科差不多,综合风险程度只高了一丝丝。碧桂园不是高周转高杠杆到处拿地的激进派代表性人物么?怎么会和天天喊着活下去的保守派代表人物万科的财务状况差不多?巧的是,碧桂园也是在港股上市,代码02007,于是我又找来了碧桂园的走势图看了一下。碧桂园的股价,也是在2017年有了一个突飞猛进。2017年初,股价大约是2.2元。2018年初,股价飙升到了17元。

一年时间里,碧桂园的股价暴涨7.7倍,虽然弱于恒大和融创,但依然是一个天文数字的战绩,远高于万科,同样和房价涨幅不成正比。2018年中旬,身价暴涨的碧桂园被列为高周转的代表性房企,遭到了全国舆论的一致炮轰,被骂的狗血喷头。重压之下,碧桂园不得不降低周转率和拿地速度,被迫卸掉了杠杆。对于刚靠高杠杆和高周转把企业市值拉升了7.7倍的碧桂园来说,这无疑是黑暗的一刻,失去了和恒大、融创竞争的资格。但谁都没有想到,在2018年被全国网民喷到自闭的碧桂园,因为被迫卸了杠杆,财务状态目前无比的健康,健康程度甚至可以比肩天天喊着活下去的万科。当年高杠杆的红利,碧桂园杨老板吃到了。面对高利润带来的惊人诱惑,杨老板还准备大干快上继续卯足劲向前冲的时候,全国网民齐出手,硬生生的把杨老板给摁住了,卸了碧桂园的杠杆,强制杨老板金盆洗手。在杠杆红利达到颠峰的时刻,杨老板金盆洗手,虽然是被迫的,但确实是最佳时机,让碧桂园的财务状态得以安全落地。既吃到了高杠杆的红利,又避开了杠杆的风险,简直是完美。2年后回头看,2018中旬那真的是房企去杠杆的最后时机了,再不去杠杆就真的来不及了。在2018年骂过碧桂园的所有人,有一个算一个,都是碧桂园的大功臣。杨老板在这里,谢谢你们了。祸兮福所倚,福兮祸所伏。2018年一路风光,无人指责,不受任何压力的恒大,如今却因为当年的顺境,而陷入了天大的麻烦。人生在世,真的是福祸难料。触犯了监管层三道红线的房企总共9家,一家泰禾已经出问题了,一家恒大疑似出问题,出事概率有点高。从侧面说明,监管层的红线标准,定的还是很权威的,参考意义其实很强。我个人在这里郑重的建议大家,触碰监管层三道红线的房企,他们的期房谨慎购买。那种两年三年才交房的坚决不要碰,还有三个月半年就交房的,倒是可以考虑一下,当然现房最好,一手交钱一手交货。购买期房风险概率较大的房企,共有9家,大家一定要记住名字,不要让身边的朋友掉坑里了,名单上面有,可以回头看一看。不对,只需要记8家就可以了,泰禾集团已经没了,买房的业主正在维权。

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