恒大倒下的背后

,中心观点是:由于实行了地球上最严格的人口政策与土地政策,相对于人口来说,土地处于过剩状态

然而过剩的土地没有带来地价的下跌,反而是年年上涨,“房价永远涨”的顽固信念背后,正是“地价永远涨”。

而“地价永远涨”的原因有两个:

1,从供应角度看,地方上为了维持高地价,供地速度较慢。虽然从整体上看土地过剩,但是每年就供应这么点儿,这叫细水长流。

2,从需求角度看,流动性泛滥,2015年底M2只有139万亿,如今已经到了230万亿,多了将近100万亿,以至于不论地价多高,地产商总能通过各种渠道拿到钱,把土地买下来。

我们这里重点谈第二点,也就是金融对房地产的影响。

流动性泛滥,制造了高地价与高房价,而高地价与高房价又反过来要求更大的流动性,一个互相依赖互相促进的关系。

最近二十年都是如此,直到近两年,逐渐碰到了一个难题:

在现有货币发行制度下,流动性的释放已经接近于极限

2015年初存款准备金率是20%,如今已经降到平均8.9%的水平,还有多少可降的空间呢?

应该说空间还有一些,那是央行遇到特殊情况时应急用的,怎么可能一次全用光呢?

开钱庄的自己手里起码也要有些银子,这是个常识,也是上面反反复复强调的“防范与化解系统性金融风险”的问题,兹事体大,很大很大!

 

可是有人偏偏不信这个邪,总觉得“印钱比盖房子容易”......

在这些人的观念里,央行好比无中生有的魔法师,总能变出流动性来,而且无休无止,无穷无尽,所以地价永不跌,房价永不落。

而其中的代表人物,就是如今处于风口浪尖上的恒大许老板。

看看恒大这个企业,简直就是一个“吸金怪兽”,银行贷款,上市圈钱,国内外发债,拖欠供应商,给职工下任务买理财,预收房款.....

总之,所有能弄到的钱,它全要!

要这么多钱干什么?无非是买地,囤地,再买地,再囤地......

哪怕有暂时的困难也不怕,只要能咬紧牙关熬过去,央行一定能释放出新一波流动性,然后地价大涨,又可以重新评估贷款,从而满血复活!

说实话哪怕房子卖不出都不要紧,只要地价涨房价涨评估价格涨,用房子抵押贷款,把钱拿出来就OK......

二十多年来,他们就是这么玩的,也确实是成功的。

如此一来就陷入了一个怪圈:

一方面,房地产占用了天量资金,政府征用整理土地要借钱,开发商拿地建房要借钱,老百姓买房也要借钱,价格还年年涨,因此资金面很容易紧张。

另一方面,每当资金面紧张,利息开始上升时,央行为了实体经济,为了全社会的资金成本,又不得不降准降息信用宽松,结果释放出的流动性又跑进了房地产.......

要想打破这一怪圈,最标准的做法当然是:加息

利息加到一定水平,资金自然回流银行,地产商筹集不到足够的钱,拿什么买地?历史上的历次房地产泡沫,包括美国的,日本的,都是加息刺破的。

但是加息的可能性是没有的。如今的中小企业本来利润就不高,加息之后恐怕生存都成了问题,更何况政府自己也希望以较低的利息发行债券......

于是就有了一个中国特色的方法以解决这个两难:计划分配

简单的说,就是房地产业的融资占社会总融资的比重,不可超过一定限额,

 

首先,银行给房地产的贷款,包括给开发商和个人的贷款,不能超过规定的比例。

但是开发商筹钱的渠道很多,银行贷款只是其中之一,于是又规定:

其次,开发商的三道红线,确保负债不能过多,流动性有保障,还有:

最后,前两个只是宏观层面的规定,过剩的资金完全可能重点进攻某几个地区,于是在少数热点城市出台二手房指导价,把能贷多少款规定死。再加上原有的新房限价,形成完整的闭环。

通过执行这些规定,房地产业所能使用的信贷资源,就被限制在一个固定比例内,而不会去挤压别的行业,最后倒逼央行进一步宽松。

恒大,正是在这个背景下倒掉的。

前期太乐观,扩张太快,总指望央行的新一波流动性,没想到等来了央行的信贷资源计划分配!

为了不触碰央行等部门规定的“三道红线”,恒大拆东墙补西墙,还了部分银行贷款后,结果没钱支付给供应商,工程承包商,致使商业承兑利率飙升,很多工地停工,债权人信心崩塌,而后股票大跌,债券大跌,曾经辉煌一时的地产帝国就此倒下.......

再总结一下上面说的两个要点:

一个现实:在现有货币发行制度下,流动性的释放已接近于极限

一个对策,为应对这个现实,央行实施了信贷资源计划分配制度

 

正因为此,部分地区,部分银行的二手房停贷,或者是贷款下来的比较慢,房地产行业只能获取信贷资源的一部分,限定的一部分。

正因为此,部分城市的土地流拍了,其中甚至包括象杭州这样的热门城市。开发商们募集资金不再像原来那么容易了。

当然,土地流拍还是因为价格太高,价格低一些还是有人会买的,特别是一二线城市,可是这样一来,“地价永远涨”的神话就打破了.....

打破了这个神话,开发商何必还耗费大量资金囤地呢?要知道很多开发商现在手里的土地储备就够干上个四五年的......

所以这个神话不能轻易打破,只要手里还有钱花就不能打破。从另一个角度看,土地流拍其实也是“宁肯卖不出去,也不能便宜卖”......

 

老实说,地方上,还有开发商,炒房客,普通购房者还是不太相信能一直坚持“信贷资源计划分配制度”,特别是到了信用大幅收缩,经济严重下滑时,还能再坚持吗?

甚至可能会有人寄希望于改变“现有货币发行制度”.....

恒大倒了,“恒大式思路”并没有倒,上下的博弈仍在继续......

文:周期小子

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