中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争

 

 

智谷君语:

 

衡量一个地方经济发展的潜力,人口的增减是最不可忽视的指标,甚至起着决定性的作用。随着人口红利的消逝,各大城市对人口的争夺愈显迫切。长远来看,人口才是房价坚挺的基石。

 

中信研究团队研究国内人口大迁徙后,得出如下几个结论值得关注:

1.21世纪,人口迁移呈现马太效应,中部地区趋于“边缘化”。

2.长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。

3.东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重,且无法吸引大学生,对产业升级和经济发展造成较大阻碍。

4.省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利,成为地方性增长高地。

5.湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。

◎来源丨中信建投房地产小组

 

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零和博弈——渐行渐近的城市战争

1.内生性人口红利的趋缓

进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。

 

我们此前在年度策略中做过测算,主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

2.9%对33%,城市之间的人口争夺战

事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。根据北京BCL的街道精度的数据研究,全国39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里,到2010年则上升到977人/平方公里,人口增长的趋势延续,但是这10年间依然有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。

这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程,这当中城市边界的增长并不是普惠,而是零和博弈,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显,如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。

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