行政区房价排名:京沪深包揽前24名,合肥仍是最大黑马

 

◎文丨孙不熟

◎来源丨城市战争(sunbushu123),已获授权


 

经过2015年的一轮剧烈洗牌,北上深已经稳居中国房价的第一梯队,厦门广州南京杭州珠海三亚则位列中国房价的第二梯队。不过,考虑到中国城市的辖区面积实在太大,中心区与郊区的差别也不可同日而语,这样计算出来的“全市均价”实际上没有多少参考价值。

如果把排名单位由“城市”换成“行政区”,统计口径更小,可能更有参考价值。这是中国房价行情数据平台5月份公布的数据——全国房价最贵的50个行政区。该平台由中国房地产协会运营,其数据具备相当的权威性。

全国行政区房价排名(2016年5月)

排名 行政区 所属城市 均价(元/㎡) 同比上年
1 西城区(原) 北京 94,877 +35.53%
2 东城区(原) 北京 78,227 +32.86%
3 宣武区(原) 北京 73,747 +40.71%
4 静安区(原) 上海 72,070 +34.94%
5 卢湾区(原) 上海 70,869 +36.97%
6 南山区 深圳 68,578 --
7 崇文区(原) 北京 66,805 +33.41%
8 黄浦区(原) 上海 66,680 +41.56%
9 福田区 深圳 65,414 --
10 海淀区 北京 63,651 +27.25%
11 徐汇区 上海 58,247 +39.50%
12 长宁区 上海 54,253 +32.60%
13 朝阳区 北京 51,779 +25.36%
14 闸北区(原) 上海 51,642 +42.44%
15 杨浦区 上海 48,811 +42.26%
16 罗湖区 深圳 48,654 --
17 普陀区 上海 48,374 +42.96%
18 虹口区 上海 46,833 +26.21%
19 浦东新区 上海 45,302 +39.24%
20 盐田区 深圳 43,715 +40.29%
21 宝安区 深圳 41,139 +44.44%
22 丰台区 北京 40,036 +17.15%
23 石景山区 北京 38,147 +15.92%
24 闵行区 上海 37,073 +36.71%
25 和平区 天津 36,824 +32.94%
26 思明区 厦门 36,332 +27.85%
27 宝山区 上海 33,394 +39.83%
28 龙岗区 深圳 32,757 --
29 天河区 广州 32,057 +19.11%
30 通州区 北京 31,476 +49.39%
31 建邺区 南京 31,081 +35.28%
32 湖里区 厦门 30,898 +23.97%
33 越秀区 广州 29,888 +1.02%
34 鼓楼区(原) 南京 29,008 +16.77%
35 大兴区 北京 28,806 +19.14%
36 顺义区 北京 27,014 +21.38%
37 工业园区 苏州 26,974 --
38 海棠区 三亚 26,676 +43.42%
39 上城区 杭州 26,219 +5.53%
40 门头沟区 北京 25,726 +21.41%
41 西湖区 杭州 24,587 +4.51%
42 海珠区 广州 24,497 +5.50%
43 玄武区 南京 24,452 +8.86%
44 昌平区 北京 24,305 +12.30%
45 松江区 上海 24,082 +29.40%
46 青浦区 上海 23,325 +22.10%
47 下关区(原) 南京 23,225 +22.11%
48 河西区 天津 22,925 +20.87%
49 白下区(原) 南京 22,792 +9.54%
50 海沧区 厦门 22,658 +34.17%

 

(统计口径仍为2010年前的行政区划)

前50个行政区,各城市分别占据几个名额?

1、京沪深包揽前24名

数据显示,前50个行政区,被11个城市包揽,分别是只有北京、上海、深圳、南京、广州、厦门、杭州、天津、三亚与苏州等11个城市——这11个城市可以称之为中国楼市的“热点城市”。

其中,北上深三个城市占据了33个名额,占比高达66%。而从第一名到第24名,则全部被北上深包揽。

分城市来看,北京只有怀柔、密云、延庆、平谷4个区没有进入前50名。上海只有崇明县、奉贤区、金山区、嘉定区四个区没有进入前50名。深圳则是全部行政区进入前50名。

此外,厦门6个行政区中有3个进入前50名,分别是思明区、湖里区与海沧区。广州11区中,只有越秀、天河、海珠三个区进入前50名。南京则是建邺区、鼓楼区(原)、玄武区、下关区(原)、白下区(原)5个行政区进入前50名。杭州则是上城区与西湖区进入前50名。

另外值得一说的是,经过去年年末到今年年初的这一轮暴涨,南京的均价已经略超杭州,“全市均价”仅次于深北上厦,位列中国房价第五城。

2、核心区房价最高的还是北京、上海

前十名中,北京占了5个名额,上海占了3个,深圳占了2个。若论城市核心区房价,北京高居第一名,上海居第二名,深圳只能居第三名。深圳之所以能够在“全市均价”上拿到全国第一,是因为城市面积太小、缺乏北上那种广袤的郊区。

3、广州房价被郊区拖了后腿?

此前有分析者认为,广州房价均价不高,是因为被郊区拖了后腿,看来是一个误会了。跟广州一样,北上也有广袤的郊区,差别在于:北上的郊区大部分已到两万至三万的区间,而广州的郊区除了番禺能够勉强上两万,其他所有郊区还在一万左右徘徊。

如果以北上广深的政府驻地为圆心划圆圈,半径50公里内,北上已经很难找到两万以下的地段,广州则还有大把万元出头的地段,深圳则早已超出行政边界,但东莞的临深片区也基本进入两万时代。

如果比较城市核心区,广州最核心的越秀与天河,也与北上深的核心区不在一个数量级上。不过,越秀与天河的房价在这里很可能被低估了。按照其他平台的口径,越秀均价基本已妥妥地进入4万+时代,天河均价也与4万相差不远。

其实,更有趣的数据是涨幅排名:

(点击看大图)

4、合肥仍然是最大黑马

 

如图,前10个涨幅最大的行政区中,第一名是合肥的,且数量最多,共占了3个名额,东莞惠州分别占了两个名额,北京与深圳分别占了一个名额。

具体分析这十个区也挺有意思的。

合肥有三个区的涨幅进了前十名,分别是合肥经济技术开发区、包河区、蜀山区。说起这三个区的名字,外地人可能会很陌生,但打开地图一看就能明白,这三个区都在合肥中心区的南部,向着巢湖的方向。为什么都靠近巢湖?很简单,安徽省府要搬迁到巢湖边上了!

看来,省府搬迁对当地楼价的利好是巨大的。哦对,蜀山区、包河区加在一起有一个更洋气的名字,那就是滨湖新区(部分)。

合肥滨湖新区

 

5、东莞惠州大涨,彰显深圳威力

东莞涨幅最快的两个行政区是长安镇与大朗镇,为什么是这两个镇?很简单,两个都是临深片区,而且大朗镇(部分片区)还有一个更响亮的名字——松山湖——这里可是撬走华为的地方。

惠州涨幅最快的两个行政区分别是惠阳区与龙门县、博罗县,惠阳区是临深片区,涨幅大可以理解,龙门县与博罗县不属临深片区,更像是临穗片区。这两个县都是珠三角地区有名的旅游休闲之地与温泉之乡,其房价大涨很可能与这两个地区的旅游地产相关。

此外,深圳的宝安区涨幅也进入前十名。受到前海新区、深中通道等概念的带动,宝安区这两年的房价可以用坐火箭来形容,其均价水平已经十分接近盐田、罗湖两个关内片区。

6、北京上海涨幅最大的是老城区

北京行政区中涨得最快的是通州,这个不用解释,北京城市副中心概念股嘛。

仔细看北京上海各行政区的涨幅情况,除了通州,其他涨幅比较大的区均为老城区,而非郊区新城。北京涨幅最大的除了通州,还有崇文区(原)、东城区、朝阳区。

上海涨幅最大的分别是普陀区、闸北区、杨浦区、黄浦区、宝山区与徐汇区,这些行政区全部在浦西。看来,一条窄窄的黄浦江仍然是沪上房价地图中很重要的一条分水岭。

 

7、苏州、珠海、中山分别是哪个区涨得最快?

 

苏州的房价过去一年也涨幅很大,其涨幅最大的是金阊区(原)与昆山市。金阊区(原)已经被整合到现在的姑苏区,属于苏州的老城核心区,昆山则是临沪片区。

 

此外,中山的港口镇涨幅也超过35%,港口镇毗邻广珠城轨中山北站,也是深中通道的接驳区域,受此利好,房价也算大涨。

 

值得注意的还有珠海的金湾区,涨幅也超过40%。外地人对金湾区可能不熟悉,但是说起横琴新区、珠海机场、珠海港,大家应该都耳熟能详。这三个片区都属于金湾区。换句话说,金湾区是珠海的滨海新区与临澳片区。受到横琴自贸区的利好,该片区的房价大涨也在情理之中。

8、投资老城区还是新城区?

 

作为一个房地产投资者,你一定经常被一个问题所困扰:究竟应该入手配套齐全的老城区,还是那些有重大利好的新城区?

从总量来看,过去一年涨幅较大的普遍是老城区,郊区新城的占比比较少,但有重大利好的郊区新城仍然具备极大的投资价值,比如北京的通州、深圳的宝安,珠海的金湾区、中山的港口镇、苏州的昆山市、合肥的滨湖片区等等。这些新城,如果你能在正确的时间进去,其投资收益率是远高于老城区的。

注:本文所有数据均来自中国房价行情数据平台,仅供参考

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