爛尾樓無人願意出資接盤,最後寧願讓政府爆破的原因是什麼|

原創:紫竹張先生 紫竹張先生 紫竹張先生

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爛尾樓,並不是一個新鮮的辭彙,不過近日剛拆除的一個爛尾樓還是把很多人震撼到了,我今天就順便說一下爛尾樓的形成原因和未來中國人會因此受到的影響。

視頻里爆破的這個爛尾樓,位於哈爾濱,建造於始建於1993年,樓房高87米,地上23層,地下1層,共計24層。之所以讓人震撼也是因為他爛尾的時間之長,以及設計之豪華。要知道這房子是在1993年啊,那個時候地上23層地下1層的大樓放到北京都是有頭有臉的大佬。

1993年的時候,中國的房地產市場剛剛起步,沒有地產大佬,都是小蝦米。可以說,當年建造這個樓盤的開發商如果能活到今天,一定是超級大佬級別的人物。

但是很可惜,他沒有熬過去,其始建時間和死亡時間和海南地產泡沫炸裂時間表高度雷同,我估計必然有千絲萬縷的關係。

但是這個並不重要,25年前的事情已經和今天太遙遠了,大家也不關係,這個視頻新聞下面大家疑問最多的就是,這麼好的大樓為什麼政府直接炸掉,這不是浪費民脂民膏嗎?為什麼不出點錢修一修,這個樓就可以直接用了,多節約。

爛尾樓沒你想的那麼簡單

很多人印象中的爛尾樓,是一個產權清晰無負債的房子,只不過是因為開發商暫時手裡沒錢了,所以沒有進行最後的外立面裝修、通水通電工作,所以只要政府隨便出點錢,甚至自己掏點錢出來把收尾工程做了,這房子就可以賣了,然後就能賺大錢。直接炸了多可惜啊,下令爆破的人腦子有問題吧。

圍觀吃瓜群眾之所以這麼想,是因為他們根本沒接觸過工程,也不知道爛尾樓的複雜程度,如果真的是像他們想的那個樣子,那哪裡會成為爛尾樓啊,隨便去哪個銀行都會給錢的,這點小錢誰出不起,銀行可不傻。

但是實際上,能成為爛尾樓的房子,他一定後面跟著一屁股爛賬,有些樓盤甚至都已經裝修完畢通水通電了,花幾十萬就能徹底收尾,依然是爛尾樓,施工方封鎖工地,禁止所有人進行最後的收尾工作。

為什麼會這樣呢,因為任何開發商都不會允許資金鏈斷裂,會盡一切可能拖延時間熬到轉機之日來臨,能想到的找錢辦法,他都會去嘗試,他會抵押一切可以抵押的東西,甚至不惜以違法違規的手段反覆抵押,重複抵押,用類似欺詐的手段騙取資金。

只要他能活下來,項目做成了,這都不是事,如果做不成,反正也是死。所以爛尾樓的一大特徵就是債務極多,且債權結構極為複雜,同一個房產,甚至會因為重複抵押被銀行凍結十餘次。

肉只要一塊,要吃肉的人卻有十幾個,你說這肉該怎麼分,一旦徹底完工瞬間就會引發搶房事件,所以哪怕還差一萬塊錢這個樓盤就會完工,他也永遠完不了工。這根本不是工程問題,是一個債權問題。

剛才說過,這個大樓始建於1993年,是當年的超豪華樓盤,開發商一定很有實力和關係。而自1993年海南樓市泡沫崩盤,爛尾樓成為和天涯海角並列的第三大景觀之後,中國樓市陷入了超級熊市。

到1995年底,全國商品房累計空置建築面積高達5031萬平方米,這是一個在當年讓人絕望的數據。

1997年亞洲金融危機爆發,中國房地產行業瀕臨崩潰。

1998年7月3日,政府開始對房地產行業救市,宣布全面終止福利分房,強制民眾購買房產。

1998年底,房地產市場大熱,全國存量空置房被一搶而空,然後開啟了中國地產20年的大牛市。

從這個時間軸可以看出,哈爾濱的這個樓盤,要熬到1999年才算熬出頭,而1997年更是一個生死劫。從這個樓盤爛尾到今天都無人接盤的情況來看,這個開發商當年一定是極具實力,用各種合法或者非法的手段給自己續命,借貸了大筆資金,可能熬到1997年才掛掉。

由於債務關係過多,債務總量過大,所以一拖再拖始終爛尾,如果90年代這個開發商實力不強,死的利索一點,說不定還不會爛尾這麼久。

別以為爛尾樓對你沒威脅

 

從1998年開始,中國地產始終處於大牛市,單邊上漲,偶爾回調,所以除了像鄂爾多斯這樣的特例,絕大多數的中國人都對爛尾樓沒有什麼感觸。

實際上,在這20年里,中國產生的爛尾樓多如牛毛,因為亂用槓桿死去的小開發商可以填滿黃浦江。而爛尾樓產生的最核心原因我上面也說了,那就是開發商拿了本不屬於自己的錢,這個錢要麼是借貸產生的,要麼就是預售產生的。

按理說爛尾樓產生之後,已經支付房款的業主利益會嚴重受損,那為什麼我又說絕大多數中國人對爛尾樓沒有什麼太大的感觸呢。

那是因為,這20年里,房價一直在漲漲漲,漲價可以解決一切矛盾和問題。假設某爛尾樓盤價值1個億,開發商欠債3個億,中間有2億的窟窿無人願意填坑,導致爛尾樓問題始終無人處理。

這個一億的窟窿怎麼解決?沒辦法解決,死結、無解。但是只要房價漲了,一切都好說,房價翻一倍,樓盤就價值2個億,再翻一倍,就價值4個億。原來是2億的窟窿,現在是1億的利潤,這個時候就會有人願意來接手了,誰接手誰賺錢。很多爛尾樓都是這麼被消化的,大家皆大歡喜。

所以,初始階段開發商欠債越少,爛尾樓消化的越容易,欠債幅度在2倍以內的,一次翻倍暴漲行情,就全部解決了。

也正是因為這個原因,我才對哈爾濱那個爛尾樓敬佩不已,從90年代初期開始算,房價漲了20倍都不止了,結果他居然還是爛尾,說明漲價的利潤空間至今都沒有填平當年的大窟窿。這個開發商當年到底是融資借貸了多少錢啊,就沖這份融資能力,他是當之無愧的大佬,如果他的借錢能力不是這麼強,也不會爛尾如此之久,海南的那些小開發商弄的爛尾樓,早就都被人接盤了。

商業住宅土地的使用年限只有40年,他動工都25年了,原來的建築材料也都過時老化了,上面的建築可能還沒腳底下土地的零頭值錢,所以政府幹脆就把他給炸了,重新規劃土地,改成住宅的話,說不定還能解決他的爛尾問題,畢竟1993年的土地,一定的位於哈爾濱黃金地段的,93年的時候,北京三環那全是荒地呢。

換句話說,過去的20年里,政府主要依靠漲價來解決爛尾樓問題,從來沒有過在不漲價的情況下解決爛尾樓的經驗。一旦產生開發商欠債跑路爛尾問題,業主通常到政府門前請願,說相信政府,但是這個事情政府真的沒辦法。

而實際上,中國地產已經足足牛了20年了,如今的租售比已經達到了70倍了,幾乎沒有人是為了租金去購買房產的,都是奔著投機去的。所以中國的地產還想像以前那樣過幾年就翻倍,那是絕對不可能的事情,房價就算不跌,後面也一定漲的極為緩慢。

而即便是在地產大牛市裡,都有不知死活的小開發商破產導致爛尾問題產生,如果房價失去上漲速度,那麼爛尾問題會急劇增多,畢竟是預售制度,該拿的錢都已經拿完了。開發商把業主的錢拿到手了,施工隊的錢欠著,銀行的錢欠著,二手一攤說自己沒錢了,你能把他怎麼樣。。。

以前,這種欠債黑洞,政府都是依靠漲價解決,每一個爛尾樓,都是依靠後面的翻倍行情才消化掉的。而這種翻倍行情,以後絕對不會再有了,在沒有翻倍行情帶來的巨大利潤填掉債務大坑的情況下,這個爛尾樓就是無解的存在。

有關部門也就是因為預測到了這一點,今年才緊急推行現房政策,取消預售房制度採用現房銷售之後,即便爛尾,那也是開發商自己的債務問題,不至於引發大規模的業主維權暴動,如果不能依靠翻倍漲價解決問題,這種爛尾樓引發的業主維權簡直是綿綿無盡的維穩炸彈,隨時都有可能引爆,畢竟這些業主是掏空了六個錢包,背負一輩子的房貸買來的房子,哪怕跌了一點他們都受不了,何況是爛尾開發商跑路。

爛尾樓只要產生,絕對沒有你想的那麼容易處理,找政府也沒用,誰攤上誰倒霉,碰上翻倍行情才能解決,其他啥招都不好使。過去這個並不困難,熬幾年就回本了,頂多別人翻倍賺錢自己不賺錢而已,也不至於虧,但是未來這種好事不會再有了,爛尾樓會成為巨大的難題。就像1994~1998年那樣,各地政府對爛尾樓都束手無策。

所以最近幾年,那些實力不強的小開發的預售樓盤,盡量別買,如果必須要買,請購買之前查清所有的五證,並仔細審查合同,慎重交款,如果一旦自己碰上了爛尾樓,確保自己有承受這個風險的能力。預售制度是存在爛尾風險的,以前這個風險可以忽略不計,但是現在情況不太一樣了。

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