今纶:同志们,抓紧抛售三四线城市非自住房产!

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2018年,一线城市二手豪宅普遍 “有价无市”,成交的都要大幅降价。

房价会怎么走?决策者已经把底牌亮出来了——稳。

未来的城市竞争,不是房价高低之争,而是科技创新的角力,深圳是一个最好的例子。

去年12月,我在《今纶说》中谈买房的问题,我们有一个话题是关于刚需买房的。有嘉宾主张立即入场,有嘉宾意见是可以开始看房了,而我的意见是再等等。

因为我没有看到决策层释放明确的放松调控的言论和信号,地球人都知道,中国的房价受政策影响极大

后来我又在公开发表的文章中进一步补充说:如果调控政策在目标城市有明显松动,且房价连续三月上涨,刚需请立即入场。

对房价不利的数据在增加

现在看来,这两个条件在诸多城市并未实现,而对于房地产不利的因素反而在增加:

最新数据显示:1月份全国主要城市楼市成交情况是下跌的。

数据来源:CREIS中指数据、诸葛找房数据研究中心

环比而言,广州的成交面积下跌了65%,北京下跌了43%,深圳下跌了27%,四个一线城市,仅上海有1.1%的上涨。

至于二手房的挂牌均价更是以跌为主:深圳下跌1.27%,广州下跌2.74%,北京下跌1.08%,上海微幅上涨0.4%,杭州下跌1.75%,武汉下跌1.74%。

据克而瑞数据,2018年豪宅市场明显降温,以京、沪、广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套,不足2016年成交的30%;北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量也仅9493套,创下5年来新低,不足2016年全年交易量的4成。

人心散了,(炒房的)队伍不好带了,是我们在数据中看到的第一印象。土豪们、金领们面对豪宅也变得踌躇徘徊起来。他们最关心的话题是“如何避免业务持续收缩”或者“职业寒冬下的策略与方向”。

据《21世纪经济报道》记录:2018年,一线城市二手豪宅普遍 “有价无市”,成交的都要大幅降价。

在广州,豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅,目前挂牌价的跌幅均在10%左右,成交量寡淡;

在上海,年前有消息传出,上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅抛售,且“严重低于市价”。

在深圳,已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。去年12月,南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房源从1650万的高位下跌270万,以1380万成交。

这就是我们看到的部分房地产数据,大方向是“房住不炒”,具体到策略是所谓“因城施策”,什么意思呢?就是说作为地方决策者可以自己去决定要不要解除限购、限售,但同时还给出了“考核标准”,即“稳房价稳地价稳预期”。

因此,一二线城市是不敢放松或者解除限购的,因为历史经验反复教育了中国人:一二线城市的楼市松开调控必大涨,这是一种信仰,无需讲道理,除非极端大跌,松动调控政策才有出台的可能。

从目前的状况来看,暂时没有出现这种极端情况的可能。

外部条件的变化比较敏感,不便在此表述。

三四线城市楼市压力山大

三四线城市楼市面临巨大压力,它们是资源、资金、人口被一二线城市持续“抽水”的城市。从三四线城市陆续公布的棚改规模来看,较2018年也出现了不小的滑坡,这是影响房价的一个重要因素。

三四线城市的楼市是未来几年为泡沫“买单”的重灾区,如有可能,建议抛售所有非自住的投资性房产。道理很简单,钱多人多的地方才有机会,钱少人少的地方做一个“波段”就可以撤退了,不要站在山顶上呼唤接盘侠,容易坠崖。

在鼓励去库存的阶段,三四线楼市是资金蜂拥而至抢入的筹码,主要原因是一二线被限购了;当整个基本面发生变化,老板们、白领们手头比较紧张的时候,谁跑得快,谁就能保住手上的优质筹码,抛售外围的非优质筹码。熬过寒冬才是最大的智慧,多囤一点粮草没错。

至于一二线城市的非自住投资性住房,如果你的资金链也快撑不住了,建议也要果断割肉,这个冬天可能比你想的长。

另外,多数城市房价面临的重大挑战来自于以下方面:

人口增速下滑,或者绝对数量快速减少,而且这可能只是开始(少数人口净流入的城市除外);

经济增速不及预期,这也仅仅是开始,某一线城市直接把2019年GDP增速预期定为6%,你好好体会一下;

居民对未来的收入预期不复乐观;

房价位于高位,再加杠杆的空间不大;

政策不支持炒房;

房地产税的鼓点逼近;

部分城市集体土地上的租赁房建设未来会分流刚需;

部分地方政府的安居房、廉租房建设正在发力,这一次是为了抢人口,抢新兴产业方向的企业……

房价未来需要“稳”

那么,房价会怎么走?决策者已经把底牌亮出来了——稳。既不要大涨,也不要大跌,任何一种都是政治不正确,而且都是会危及转型的毒药。

稳的好处在于:

首先,堵住既得利益者的嘴。你们已经享受了房价大涨的好处,如今承诺“稳”,所以请放心继续收租或者供楼,有必要的时候你们也在某些局部区域去“填个坑”,比如个别可能跌幅比较大的城市或者区域。

政策当然会配合,所谓“召之即来,来之能战,战无不胜”,说的就是这批既得利益者和炒房客。

其次,告诉没有买“上车盘”的人不要慌,有人给你们做主,情绪上要稳定,钱可以慢慢攒,刚需还是要保护的。这对于地方政府和开发商也是一个实质的利好,该搞的土地财政可以继续搞,但是不要过分,不要高调,一切慢慢来。

最后,“稳”可以借助通胀慢慢消化房价泡沫,如果三年不怎么涨,估计借钱炒房者也死得差不多了。至于能不能实现,理论上是有可能的。

“抢人”是明智选择

既然要稳,货币放水的开关又不在地方政府手中,那么,增加刚需的数量就成为选择之一。所以,地方政府开始抢能够抢的“资源”——人。

2019年以来,已有海口、广州、大连、常州、西安、南京等6城发布了落户新政,仅2月11日-2月15日就有南京、常州、西安3城发布文件调整落户条件。其中,西安、广州和海口放宽了落户的年龄限制,常州、西安取消了购房落户的面积限制,而南京则降低了落户的社保缴纳门槛。

“抢人”的目的之一确实是“稳房价”。

十几年来,房价在不少地方已经涨了十倍,土地财政对于很多城市的基础建设而言是“第一功臣”,对于房价,不是不想继续拉,实在是没有空间再拉,再拉的副作用大于其带来的经济效益。

回到国家层面,是拉房价保持经济增速,还是大力支持科技创新实现更好的未来,其实在去年至今的多次重要会议中已经有清晰的表述:

“科技兴则民族兴,科技强则国家强。今天,我们在这里召开这个盛会,就是要在我国发展新的历史起点上,把科技创新摆在更加重要位置,吹响建设世界科技强国的号角”。

“历史经验表明,科技革命总是能够深刻改变世界发展格局”。

同样,未来的城市竞争,不是房价高低之争,而是科技创新的角力,深圳是一个最好的例子。

顺应潮流者发财的几率更大,当需要你热火朝天买房的时候请买房,买房还送一线城市蓝印户口。

当不需要你炒房的时候,也要听话,轻则套牢,重则容易面临资金断裂,信用卡爆卡,高利贷经营者暴力催贷的困境。

狄更斯在《双城记》的一段话是当下的映照:

这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代;

……

这是希望之春,这是失望之冬;

人们面前应有尽有,人们面前一无所有;

人们正踏上天堂之路,人们正走向地狱之门。

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