樓市寒冬該不該買房?任志強等大咖再次喊話!│大咖論市

文 | 大師兄

行 情 重 磅

始於去年9月30日的最新一輪房地產調控新政,迄今已近一年。和以往不同,本輪樓市調控並非一刀切式的通盤打壓,而是分城施策、限制和鼓勵並存。在三、四線去庫存,一、二線防泡沫的政策基調下,調控方式層出不窮,力度不段加大,政府的調控態度堪稱史上最強。

政策的效果是顯而易見的。近一年來,雖然三、四線城市的房地產仍保持一定熱度,但是一、二線熱點城市逐漸進入冷卻期。

在市場走勢一片迷茫的狀態下,我們應該怎樣認識新形勢下的樓市?當下到底該不該買房?

本期大咖論市,將為你帶來「樓市重炮」任志強及功夫大咖們最新的解讀!

01

房市沒泡沫,該買還得買

中國房地產沒有泡沫。

日本房地產泡沫的表現是大部分銀行倒了,國家受到很大損失,很多老百姓還不起貸了。這種情況沒在中國出現。

2008年美國因為房地產泡沫,出現金融危機,很多銀行不行了,老百姓還不上貸款。這種情況在中國也沒有。

中國房地產市場為什麼沒有泡沫,主要是中國的情況比較特殊。因為中國買房首付還是比較高的,最低的時候也要20%,目前最低要30%。首付比較高,崩盤的風險自然就低。

美國和日本就不一樣,大部分屬於低首付或零首付,很多人沒有錢就開始買房子,房價下跌後,很多人還不起房貸,金融危機就發生了。

這種情況在中國不會發生,即便中國出現了房地產泡沫,政府也會用信用擔保不讓泡沫破裂。

當政府信譽沒有垮台之前,你們就可以拚命地買房,因為政府信譽在給你們做擔保。

事實上,即使現在政府建共有產權房,並且有很多新的調控措施,但是也不會從根本上衝擊房地產市場。房子在中國的投資屬性沒有變,而且還有繼續升值的空間。

至於大家擔心的房地產稅的問題,我可以告訴大家,只要過去從房地產稅中剝離出來的稅種不取消,再怎麼吵吵房地產稅也出不了台。而且,從國際經驗上看,房產稅對降房價也沒什麼用。

02

一線房產值得超配,仍有翻倍空間

判斷房價的走勢,有一個指標特別重要:即每個城市的在校小學生人數的增長比例,因為在校小學生人數與房價漲幅存在高度正相關性。全國在校小學生人數平均漲幅1.5%,深圳8%,北京7%,所以北京、深圳房價上漲快。而2012年之後全國適齡小學生增速轉正,是之後房價大漲的重要基礎。

與之相比,居民可支配收入增速與房價漲幅相反,因此收入不能解釋房價上漲原因。

現在的一線城市以及一部分的二線城市,供求仍然緊張,眾多二線城市,儘管有限購、限貸,但是總體的限制還不是那麼嚴。從投機性購房的角度來講,還是有一定的空間的。

樂觀預期,2018年春夏之後,全國普遍的房地產庫存將基本去化結束,如果沒有大的金融收緊和宏觀動蕩,意味著2018年夏天之後,全國範圍內的房價將再次普遍上漲。而2015年底到2017年初的一線和部分二線城市房價的暴漲,只是2018年夏後全國範圍房價大幅上漲的預演。中國一線城市雖然房價泡沫大,但有限土地的供應,人口的湧入,使其房價仍有翻一番的空間。

從資產配置的角度上講,沒那麼多錢肯定先買房,錢足夠多可配置全球股市。總地來講,當前的大城市房子和A股值得超配。

03

租售同權會打壓學區房價格嗎?

經歷2016年最近一輪房價暴漲之後,很多家長只能對主城區學區房「望房興嘆」,稀缺的學位資源更像是一件奢侈品了。

租售同權應時而來,租房能夠享有和購買學區房同樣的入學權利了,但是真能實現嗎?我看懸。

首先,就是你租不租得起的問題!

新的政策出來,對學區房的租賃需求肯定會急劇增加。你說房東租給誰?肯定是最高的那個。

租金一旦大幅提高,如果政策不變,學區房的價格還有上升空間。到時候對於一般老百姓來說太可怕了。你又買不起學區房,你也租不起學區房。甚至還會有這麼個結果,因為主城區也是大家上班的集中區,你發現,原先你還可以住得離單位近一些,加班以後快點到家,到時候卻連這個小福利都沒有了,因為你可能由於租售同權最後租都租不起了。

04

政策表述出現變化

本輪房地產上漲周期結束

從房地產政策來講,過去的表述都是強調「去庫存」,將「去庫存」作為政策的出發點,而今年7月份的政治局會議,政策的表述重點變成了「穩定房地產市場」。具體來看,強調了三層意思:一是要穩定房地產市場;二是要堅持政策的連續性穩定性;三是儘快建立長效機制。

正如我之前不斷指出的,「去庫存」政策誤判了中國房地產市場的基本面,在房地產虛火可能向三四線甚至四五線蔓延的情況下,再繼續火上澆油強調「去庫存」將使得三四線的虛火更甚。在我看來,三四線的虛火的危險要遠高於熱點城市,因為大量的資金進入這些城市推高房價,在沒有人口支撐和需求支撐的情況下,最終一定會泡沫破滅。因此,不再在政策層面出現「去庫存」的字眼其實也意味著「去庫存」周期的結束,中國房地產政策全面進入防止泡沫引發風險的階段。「穩定房地產市場」意味著,防風險,而不是「去庫存」成為房地產市場政策的主題。

在政策出現悄然變化的情況下,筆者認為,一二線等熱點城市的市場在下半年會明顯調整,而三四線城市的火爆行情將明顯降溫。在一個將金融風險提高至最高警惕級別的周期下,基本宣告了中國房地產本輪上漲周期的結束,市場整體進入下行調整周期應該屬於大概率。

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