房價降了該怎麼做?我的意見是:只做這一條就夠了

 

◎智谷趨勢(ID:zgtrend)| 旺角黃局長、震穀子

站在國運的十字路口上,中國很多脈動都發生了嬗變。

深圳的出口、重慶的投資、廈門的消費、南京的工業……近來一些重點城市連接發出不同以往的信號,以至於重塑信心再度比黃金還重要起來。

城與國,可謂輔車相依。過去四十年來,中國上下一心,篳路藍縷,開闢了一個又一個經濟奇蹟,也締造了一個又一個光榮之城。

如今,國內外形勢風雲突變,彭斯隔空喊話,特朗普重建世界貿易秩序欲送上「毒丸」,國與城,都面臨了新的拐點。

在這樣一個歷史關口,我們更有必要審視中國的微觀鏡像,重新梳理區域經濟的演變路徑。或許只有這樣,才能更好的「以啟山林」,直面挑戰。

第一站,我們選擇了長沙。

01

全中國294個地級市,你也許無法想像我們居然會選擇長沙。

長沙這個城市很特別,特別到只是粗粗掃一圈統計圖,它就會直接蹦到你的面前。

很多人沒有注意到,長沙可能是近二十年整個中國逆襲最為成功的城市(某種程度上可媲美深圳)。

2001年,中國加入WTO,這是13億中國人的重要轉折點。當年長沙的GDP只有728億元,2017年這個數字跳到10200億元,增幅高達驚人的1300%,在全國41座重點城市中排名第四。

 

如果是看相對的排名變動,上升幅度則排在全國第一。當天津、蘇州、青島原地踏步的時候,長沙在前進;當廣州、重慶、杭州在退的時候,長沙在前進。

 

 

16年來,長沙相繼趕超其他省會城市鄭州、福州、石家莊,副省級城市西安、長春、濟南、哈爾濱、大連、瀋陽、寧波,率先進入GDP萬億俱樂部。

這個成績,簡直令人跌破眼鏡——

論行政地位,長沙只是普通的地級市,中央傾斜度較弱。別說部級的直轄市,連副省級的計劃單列市的名頭都沒有拿到。在城市的行政等級中,長沙一直比較邊緣,中央很少高看兩眼。

計劃經濟時期,全國首批重點建設的8個工業城市,武漢入選了,長沙沒有。市場經濟時期,國家中心城市名單相繼出爐,鄭州入選了,長沙沒有(GDP比鄭州高1000多億)。

這還不算,在普通鐵路時代,京廣線與滬昆線的交匯落在了隔壁的株洲,使其一躍成為「火車拖來的城市」,而長沙在省內連鐵路樞紐都不是。長期主要是靠自己櫛風沐雨,砥礪前行。

論地理位置,長沙的位置相當尷尬,天生跛腳。從某種程度上來說,地理位置的好壞決定了一個城市所能抵達的最遠邊界。上海是千里長江的出海口,武漢是九省通衢,天然具有要素窪地的優勢,在工業文明時代總是要比別人快好幾步。而蘭州、南寧地處大西部,很難搞出口貿易,就很容易受到無錫、常州、佛山、東莞等沿海城市的吊打。一句話,出身比努力還要重要一萬遍。

長沙位於長江流域和東南沿海兩大片區的「腹地」,換句話說,長沙身處內陸,偏居一隅,不是超級黃金要道的必經之地。這些因素都限制了長沙起飛時的高度。

遙想16年前,長沙沒有權力核心的加持,也沒有老天爺的厚愛,似乎是一座被遺忘的城市。

轉眼一瞬間,長沙就從只能站在一邊艷羨武漢,搖身一變成了中國新貴。不僅敢於叫板武漢,還在不斷向中部地區領頭羊發起衝擊,放在以前簡直不可想像。

從2010年-2017年,長沙的常住人口增長了88萬,12.5%的增幅在中國41個重點城市中排第十。

 

 

如果前邊不是合肥、成都等城市吞併了周邊縣市,烏魯木齊由於某種原因導致人口激增,長沙的排名還要更加靠前。

這些看起來很出乎意料的數據,其實都說明長沙一直是個有吸引力的城市。

 

那麼,長沙到底有什麼秘訣?

一個人的命運啊,當然要靠自我奮鬥,但是也要考慮到歷史的行程。

穿透迷霧看真相,長沙的逆襲,其實就三句話。

02

第一句,在國運向上的時候,緊緊拽住。

上世紀末,長沙就已開始布局裝備製造業,中間起起伏伏,歷經繁榮——衰退好幾個來回,但長沙始終沒有放棄這一產業,集中全力培植,孵育,蟄伏,蓄勢待發。

2008年之後,春天終於來了。

當年爆發金融危機,全球熄火,中國為了對沖經濟下行,馬車頭從出口轉向投資,推出了大規模基建投資計劃。《第一財經》說得很直白,這些計劃大多是鐵路、公路及機場等建設,長沙的很多產業恰好滿足了這種基礎設施投資建設的需要。

以三一重工和中聯重科兩家公司為代表,長沙的裝備製造業不斷開拓國內市場,頻頻收購洋企,日子蒸蒸日上,撐起了長沙工業的一大片天。

2008年,長沙適時提出要打造「中國工程機械之都,2011年又提出打造「全世界最大的裝備製造基地」。

這個城之重器,讓長沙榜上了中國「基建狂魔」的歷史進程,順利分享到幾輪「大放水」的紅利。

從成都雙流國際機場到武廣高鐵,從川藏鐵路到從珠三角三環八射的城際軌道,從北京中國尊到文昌航天發射中心,哪裡沒有長沙裝備製造業的影子。

每天,分布在全國各地的數十萬台挖掘機,將形成的大數據輸往長沙,甚至可以構建出一個獨特的「挖掘機指數」,成為中國經濟運行「涼熱」的風向標。

在那個基建高歌猛進的年頭,長沙的日子過得著實不賴。

03

第二句,在國家失速的時候,遠遠躲開。

過去十年,當全國房地產狂飆突進,誕生了一個個樓市四小龍,房價四小虎的時候,長沙人民默默吃著臭豆腐,啃著玉米漫步湘江邊。

雖然這個城市批量生產了一個個炙手可熱的明星,但普通百姓煙火味十足,並不追究暴富的派頭,不熱衷於炒房的遊戲。

這裡土地供應充足。作為土地一級市場的壟斷者,長沙市政府不像別的地方一樣慢慢擠牙膏。像2013和2014年,長沙的土地供應面積都超過1000萬㎡,土地長時間底價成交。

這裡房子供應也相對充足。如果我們用住宅商品房銷售面積÷當地常住人口得到的數據,來衡量各地住宅供應情況,長沙在這方面一點都不吝嗇。十年來,長沙銷售的住宅商品房面積,攤在全市每個人頭上的平均值是2.2平方米,這個數據排在全國35個重點城市第二。

 

 

如此,長沙成為了全國房價的「永恆窪地」。

當別的城市忙著一頭扎進房地產生意經,患上土地財政依賴症的時候,長沙不緊不慢,逆著國運而走。

在那種擊鼓傳花的風氣中,長沙抵擋得住了誘惑,沒有將經濟發展支柱綁在房地產上。

(長沙的土地財政依賴度平均22%,排在全國倒數位置)

十年來,長沙的房價漲幅長期在省會城市當中靠後。直到今天,二手房的均價也就一萬上下,比起存在感很弱的廊坊、漳州都要低得多。

雖然低房價並不是「吸引人」的最重要原因,但它卻是「留住人」的實實在在的原因,是人口爭奪戰中的有力武器。

目前,高房價已經開始透支城市的未來,很多地方發生「擠壓效應」,人才和企業被迫逃離。而沒有隨大流的長沙則有更強的底氣留住人,為經濟進一步騰飛的釋放更多人口紅利。

這一步,走得彌足不易。

04

第三句,不管形勢如何,都不瞎折騰。

翻開這十幾年的蛻變史,長沙有一個很明顯的特徵:一把手的任期很長。

有人曾經對27個省/自治區的901位市委書記做出過統計,中國市委書記們的調動極其頻繁,平均任期僅為3年,比讀大學的時間還短。

確實,在中國很多地方,一把手的調任都太勤了,十年內換五六任的比比皆是。然而,新官上任三把火。下一任領導,往往並不願意順著上一屆的思路幹下去,否則做出來的政績算誰的?

於是,推動重來,另起爐灶就變成了常有的事,城市建設東一榔頭西一錘,無形中浪費了很多資源。長沙的一把手任期長,通常而言,是有利於保持城市戰略定位,維護城市規劃穩定性的,這裡就不具體展開了。

如果我們將視線從「市裡」抽離出來,站在「省里」的框架進行觀察的話,也會有不一樣的收穫——

相比福州、濟南、瀋陽等省會城市,長沙實在幸運得太多了。湖南這個地方,不像山東、福建、廣東、江蘇、遼寧、河北等地,除了省會之外,還有其他的明星城市,從而導致了雙核心,甚至三核心的尷尬局面。

俗話說,傷其十指不如斷其一指,平均用力也不如獨造一級,既然岳陽、常德等地,資源稟賦較為一般,湖南自然會集全省之力發展長沙。只要長沙不瞎折騰,量變早晚會形成質變。這也是長沙逆襲的一大基礎。

要知道,湖南可是一個有7000多萬人口、經濟總量中等偏上的省份,全省資源傾斜到一家,再不拔尖都不好意思出來見人了。

05

從19世紀的水運時代,到20世紀的海運時代,長沙都是旁觀者。如今,中國邁入陸運的大時代,長沙可能會有不一樣的故事。

縱觀2030年的八縱八橫高鐵規劃圖,有四條以上高鐵通過的節點城市屈指可數,能稱得上是十字路口的樞紐,更是少之又少。

長沙,就是其中的一個。

(從北到南,三個樞紐依次為鄭州、武漢和長沙)

京廣、滬昆兩條黃金大命脈,在長沙十字交叉,長沙也因此一躍成為中國陸運時代的一大節點。加上其他正在推進的高鐵脈絡,長沙聚線成網,擁有了比肩武漢、鄭州的絕對樞紐實力。

若能吃透高鐵時代的紅利,長沙未來的想像空間巨大。

沒錯,在歷史轉折的每一次關鍵節點上,長沙都作出了正確的選擇,最終成功上位。治大國如烹小鮮,國家的發展不也應該是這樣嗎?

踩準時代前進的方向,不折騰,不變道,在歷史進程的每一次緊要關頭,都作出正確的回應,方能薪火相傳,玉汝於成。

最近上至央行行長喊的國企競爭中立,下至平頭百姓的私營經濟堅決不退場,其實就都暗含著中國一以貫之的態度——

將改革開放進行到底!

 

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