郊區買房指南

 

◎作者 | 孫不熟

◎來源|城市戰爭(sunbushu123) 已獲授權

關於郊區買房,我從無數個購房故事中總結出這樣十點經驗與教訓:

01

睡城>衛星城

郊區很大,也很陌生,但大體上可以將其分為「睡城」與「衛星城」兩大類,什麼意思?「睡城」就是距離主城區較近、但只具備居住功能的連片式大型社區,比如廣州的番禺,深圳的龍華,北京的回龍觀以及臨近的燕郊。衛星城則是指那種距離主城區較遠但功能齊全、獨立發展的小城市,比如廣州的增城,上海旁邊的崑山,北京旁邊的固安。

過去,人們認為「睡城」是一個負面的概念,但從居住品質和投資回報率來看,睡城普遍比衛星城要好。原因很簡單,睡城一般可以視為主城區CBD的一塊飛地,其居住人群的素質較高,更易形成圈層與口碑效應,買這種地方的房子,不愁賣。相比而言,衛星城雖然有自己的產業,所謂「麻雀雖小五臟俱全」,但其產業往往是中低端層次,居住人群的平均素質不高,再加上距離主城區太遠,過來買二手房的人少,在這種地方買房,首先要想清楚誰來接盤。

02

沒有地鐵應該一票否決

買房是一個非常複雜的決策系統,需要綜合考慮地段、交通、學校、產業、政策、戶型、圈層、物業等各項指標,但在郊區買房,我們有一個簡單粗暴的原則,那就是無地鐵不買。這個原則肯定是有爭議的,但無所謂,不是什麼房子你都需要了解,不是什麼錢都要賺,記住這個原則,會大大提高你的決策效率以及正確度。

舉一個例子,廣州番禺有個樓盤叫做星河灣,品質好,逼格高,價格和周邊樓盤原本高一個檔次,但7號線開通後,星河灣的房價已經被那些平庸的地鐵盤追平了,甚至更高,這種現象在郊區是常態。

那麼,離地鐵多遠才算地鐵盤?極限距離是一公里,500米內為佳,超過1公里的路程,基本要靠接駁公交或者打車,這個時間往往是不可控的。

03

關心那片土地以前是做什麼的

郊區和中心區有一個很容易被忽視的區別是,中心區往往祖祖輩輩都是用來住人的,房子下面的地是沒有毒的,但郊區比較複雜,有的曾經是農田,有的曾經是工廠,土壤里有什麼不知道。特別是現在城市建設用地越來越緊缺,那種完全在農田上蓋起來的房子已經越來越少。

所以,郊區買房,一定要關心一下房子下面的地以前是用來做什麼的,是工廠,不一定就有毒,但多關心總歸沒有壞處。

04

漂亮不保值

小年輕跑到郊區買房,往往是帶著詩和遠方的憧憬來的,毫不關心糧食和蔬菜,滿腦子只有「漂亮」這個詞,於是跑到漂亮的售樓部,通過漂亮的售樓小姐,買一套漂亮的遠郊精裝CEO房。

但是房產老鳥會告訴你,漂亮是不保值的,首先,樣板間不等於你的房子,樣板間套路多,以後再講。其次,物業折舊很快,過個三五年,你會發現你心儀的漂亮房子與隔壁二手已經相差無幾,價格也逐漸被拉平,你才恍然大悟,「早知道買隔壁那套便宜100萬的二手啊」。

再者,人都是有審美疲勞的,別說漂亮房子,就是漂亮女孩,看多了,也覺得不那麼漂亮了。所以,不要為「漂亮」付過高的溢價。

05

要嫌貧愛富

意思很簡單,要買那種有錢的郊區,不要買那種沒錢的郊區。郊區雖然看上去都很荒,但各區財政的貧富差距是很大的,有的區稅源好,就有錢招商引資、搞人才補貼,有錢修路、蓋學校,給老師漲工資,這種區可能現在差,但未來是有盼頭的。還有的區,稅源少,公務員發工資都成問題,別指望政府砸錢搞配套了。

如何判斷一個郊區有沒有錢?可以比較一下各區財政收入就能了解一個大概。另外,往往有開發區、保稅區的區,稅源都比較好。

06

物業管理一定要好

郊區與中心區一個本質區別是,住在中心區,公共服務主要是政府提供的,住在郊區,常常會有一種無政府感覺,因為公共服務主要是開發商提供的。我常常說,中心區的房子往往是「有城市而無社區」,郊區房子則是「有社區而無城市」。

所以,中心區買房,物業差點就差點,因為很多方面可以沾政府的光,但是郊區買房,物業一定要好,如果物業差,你真的會感覺自己生活在無政府區域。

07

跟著萬達廣場買

郊區很大,很陌生,網上的公開資料也不多,如果不是當地土著,你根本不知道哪裡是中心、哪裡的資源多、哪裡的發展有前途,但跟著萬達買,一般不會錯。

郊區因為人口稀疏,大的商業品牌一般不會去,只有萬達肯去,萬達一去,星巴克、優衣庫、喜來登都會跟著去,所以萬達是最懂郊區發展邏輯的。「萬達廣場就是城市中心」,這句話不是廣告詞,而是事實。

還有,這一條真沒收廣告費。

08

不要問土著怎麼看

這句話不是說土著不聰明,而是說土著普遍不懂郊區,他們從小到大都生活在城裡,對中心城區有著極為深厚的地段情結,而且都不缺房子,其高傲的雙眼從來不會往郊區看的,你向他們打聽郊區買房哪裡好,他們除了會打擊你,什麼有價值的意見給不了。

09

不要貪便宜

這一條是很多小白都會出的錯誤,認為便宜的房子容易漲,但市場經濟是最聰明也最公平的,一分價錢一分貨,便宜往往沒有好東西,特別是競爭激烈的一手房市場,便宜一定意味著品質差。

真正的「便宜」,本質上不是指價格上的便宜,而是那種需要「價值重估」的便宜,比如,有一個樓盤地段好、品質好,但因為限購或者開發商資金緊張,訂價策略就是薄利多銷,這種便宜可以撿。還有一種情況更常見,就是你跑到一個品質好、口碑佳的社區,通過看房200套辛辛苦苦挖到的「筍」,這種便宜也是可以撿的。

10

中小城市無郊區

這條不需要多解釋,只有大城市才有郊區這個概念,中小城市那不叫郊區,那就叫農村,而且會一直是農村。記住,你買的是城市,或者是那種未來有可能變成城市的地區。只有大城市才會有源源不斷的新移民去把郊區填滿,最經典的例子可能是鄭東新區。

 

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