房地產欠下那麼多債,錢都去哪兒了?

最近,相信你一定看過這樣一個段子:

房地產發展這麼多年,現在賣房子的欠一屁股債,買房子的也欠一屁股債,更玄幻的是,賣地的地方政府也欠了一屁股債……

問題來了,房價漲了那麼多,錢都被誰賺走了?

 

有人就問我,這個問題,能不能給出來一個好的解釋?

 

賣房子的欠了一屁股債,指的是房地產開發商基本上都是負債纍纍,這個確認是真的。有人根據企業公開信息,整理出來全國排名前100的房地產企業2019年底的情況,那真的是負債纍纍、觸目驚心。

 

除了這個表格,還有人從宏觀現金流的角度,用當年的商品房銷售額,減去房地產開發投資到位資金,再減去房地產納稅額,每年都是負值,20年累積下來,總金額高達55.6萬億元人民幣,理論上說,這全部都是房地產企業的負債,而且是不考慮利息情況下的負債。

 

所以,有人開玩笑說,原來房地產開發商才是全國最愛國、最堅決做多中國的群體,他們20年如一日的堅持不懈、源源不斷往房地產開發中投入新的資金……

 

再來看買房的居民,欠下一屁股債,當然也是真的。

 

根據中國人民銀行發布的《2020年二季度金融機構貸款投向統計報告》,截止到二季度末,金融機構的房地產開發貸款餘額 11.97萬億元,個人住房貸款餘額32.36萬億元。

 

這句話的意思就是,過去這麼多年累計,房地產開發商欠下金融機構11.97萬億元,而買房的居民部門則欠下銀行32.36萬億元。

 

至於地方政府的欠債更是眾所周知,我們這裡採用財政部官方數據:

截至2020年8月末,全國地方政府債務餘額25.1萬億元。其中,政府債券24.91萬億元,非政府債券債務0.19萬億元。

 

所以,這個段子里「欠一屁股債」的說法,都是千真萬確的真事兒——

但是,接下來的問題,「錢都被誰賺走了」,卻問得不那麼正確了。

 

因為,微觀個體關於錢的債務債權,與宏觀主體關於錢的債務債權,完全不是一碼事兒。

 

從個人感受來說,我欠你1萬元,就是欠了你1萬元,我有債務,你有債權,但對於宏觀的部門主體(如本段子中的房地產開發商、買房居民和地方政府)而言,他們的債務債權關係很大程度上是相互交織在一起的——我的債務可能就是你的債權,甚至我的債務也是我的債權。

 

因為當代信用經濟中,宏觀的債務和錢,基本上就是一碼事。

(具體說明參見「」)

 

這麼說,可能還是有點抽象,我們用更簡單形象的方式來說明。

 

我們不妨想像一下,一個房地產開發商,通過開發房地產賺到了錢,支付股東員工的工資獎金分紅、政府的稅收之外,其餘的錢,以各種形式形成了房地產開發商的自有資產。然後,房地產開發商以這些自有資產為抵押,從銀行申請貸款,並且在市場上發行債券,供投資者和金融機構購買,甚至還通過信託等渠道獲得資金……這就是房地產開發商的債務。

 

所以,房地產開發商債務的債權人,一部分是金融機構,穿透的話,是居民儲蓄和央行額外提供的信貸;另一部分是市場資金,穿透的話,還是居民部門的投資理財資金。

 

房地產開發商用融到的這些錢,向地方政府支付土地出讓金,開發建設更多房子,由此進入下一輪循環。

 

再來看地方政府的債務是怎麼形成的?

 

地方政府從拍賣土地中獲得土地出讓金,還獲得了一部分地方稅收資金,還有一部分錢來自中央政府的轉移支付,但是,地方政府要花錢的地方更多。

 

教師及所有公務員的薪水支付要花錢,諸如城市的供水系統、供電系統需要定期維護完善,為了發展經濟,地方政府還要大量投資鐵路、公路、機場等交通基礎設施,另外還有退休人員的退休金支付,醫保系統支付、農村建設……

 

在政府這裡,錢永遠是不夠用的,所以,地方政府也需要借債,要麼他們在市場上發行債券,要麼以城投公司的名義從銀行貸款(這部分債務通常被稱為地方政府的「隱性債務」)和發行債券,以應付各種各樣的支出,由此形成了其龐大的債務。

 

所以,地方政府的債務,同樣是來自金融機構的貸款和債券購買,穿透之後,同樣是來自居民部門的儲蓄和投資理財資金,還有一部分央行額外提供的信貸。

 

居民部門最為特殊。

 

不像幾乎所有房地產商、地方政府都擁有大量的債務,居民部門的房地產債務,只存在那些有房貸的購房人及用房地產做抵押的房產所有者,其他居民並沒有這方面的債務,這個債務的來源,基本上全部都是銀行貸款,穿透的話,一部分是其他居民的儲蓄,另一部分,又是央行給商業銀行額外提供的信貸。

 

穿透了來看,不管是開發商、居民或者地方政府的債務,其債權人歸根結底都是:

居民部門資金+央行的額外信貸(超出居民存款部分)

 

搞清楚房地產開發商、居民和地方政府的支出構成和債務來源的話,就很容易知道,房地產行業的那些錢,究竟去了哪裡,這其中並沒有任何神秘之處。

 

房地產開發商賣房子的錢,變成股東、員工的收入和政府的稅收,然後另一部分形成了自有資產,他們所賺的錢,最終是到了個人手中或變成了企業積累。

 

地方政府的錢,最終支付給了所有那些做政府項目的公司,然後,變成股東、員工的收入及政府的稅收,還有一部分變成了公司的自有資產。

 

購房者支付的購房資金,首付當然直接給了房地產商,剩下每個月都要還的房貸,經過銀行之手,一部分轉移給了開發商,另外的一部分就變成了銀行本身的利潤,而銀行的利潤,再進一步會變成銀行的股東員工的收入、國家稅收以及銀行自有資產積累。

 

所以,房地產行業的錢,最終變成了:

居民部門儲蓄+非金融企業資產+銀行資產。

 

當然,在過去20年間,中國的城市房價、尤其是大城市的房價持續上漲,有人賠有人賺,從人群區分上來講,凡是與房地產債務債權相關的人群,相對其他人群,得到房地產的利益更多一些,特別是銀行、房地產開發商、早期買下很多房產的人以及那些與地方政府關係密切的企業,這些行業的收入由此也比社會平均水平高出一截——當然,政府是公共部門,不談收入,而企業從房地產暴漲中得到的利益,主要還是被大股東所擁有。

 

想想看,在馬雲和馬化騰崛起之前,中國的頂級富豪里,排名在前面的幾乎全部都是房地產開發商,還有銀行每年的利潤都那麼高,你說錢去哪裡了呢?

 

對於普通居民來說,如果你越早期購買房產,購買的房產越多,甚至是加的槓桿越高,你從房地產行業中得到的錢就越多——特別是在大城市,早期是不是買房,決定買多大的房子,偶然間一個決定,很可能已經決定了你一輩子在這個社會的財富等級。

 

也正因為過去15年房地產的大漲,讓絕大多數普通人工作和勞動的價值一貶再貶,到如今,已經變得除了糊口之外,幾乎不具有任何財富積累的意義,這才是作為普通人的真正悲哀。

 

文:財主家沒有餘糧啦

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