樓市最怪異的一幕發生了!房價開始鬆動,搶房潮仍在蔓延

 

◎作者 | 凱風

◎來源|房屋屋(its-home) 已獲授權

最近的樓市很怪異。

 

一邊是調控高壓之下,房價開始有所鬆動,部分熱門城市進入高位盤整,甚至開始下降:

 

另一邊,搶房潮仍在繼續,而且變本加厲。幾天前,南京幾千個「百萬富翁」帶著小板凳在街頭排隊搶房:

一邊是海水,一邊是火焰,為什麼會出現這樣怪異的一幕?

 

01

 

搶房背後:限價製造的套利遊戲

 

這一輪搶房潮與今年年初完全不同。

 

今年年初蔓延到一二線城市的搶房潮,是恐慌與焦慮情緒疊加的結果。而這一輪搶房潮,則是政策製造的套利遊戲。

 

這裡的政策就是「限價」與「搖號」。

 

去年年底以來,一二線城市熱門城市紛紛出台了「限價」政策,要求樓盤銷售價格不得高於政府指導價,否則不給予網簽。正是通過這種數字遊戲,這些城市的新房價格立刻得到「控制」。

 

一手房價格被人為控制,然而二手房價格卻由市場調節,這就形成一二手房之間明顯的倒掛。

 

解決這種倒掛的方式有兩種:

一種是部分城市玩弄的雙合同遊戲,一份限價合同結合一份裝修合同,限價合同能滿足政府的調控要求,裝修合同則滿足企業對於市場價格的修復。問題在於,一般裝修合同首付比例更高,而且貸款期限更短,結果實際房價負擔不僅沒降,而且有所上升。

 

另一種方式就是南京、成都等地出台的搖號購房。搖號看起來更公平,但實際上沒有雙合同這一價格修復機制,在一二手房嚴重倒掛的情況下,就給了購房者以直接套利的機會。

 

比如此次南京的搶房區域,新盤價格被限制到3.5萬元以內,而周邊的二手房價格已攀升到4.5萬元,這就是每平1萬元的套利機會。一套100平的新房,只要買到,就相當於賺到了100萬元,如此無本萬利,萬人搶房豈不在意料之中?

 

同時,搖號看起來貌似很公允地將套利機會分配給所有人,但實際上,動輒八成乃至全款的限制,直接將大量普通的剛需一族排除在外,搖號成了拿著巨額存單的富人們的投機遊戲。

 

比如此次南京搶房的樓盤,基本都要求首付八成,驗資200萬以上。這也就是說,一套350萬到500萬的房子,如何不能一次性拿出300萬左右的現金,根本就沒有資格參與搖號,也就無從享受限價奉送的套利遊戲。

換句話說,這次在南京街頭參與搶房的,基本都是帶著200萬以上存單、手握三五百萬資金的「富翁」。

這意味著什麼,可想而知。

 

02

 

剛需族:被拋棄的一群

 

顯然,樓市限價與搖號購房的組合,讓樓市變成富人們的套利遊戲。

 

至於剛需一族,有資金能力的,卻因為不到10%的低中籤率,被屢屢拒之門外。至於大多數好不容易掏空父母積蓄,湊到三成首付的購房者,只能對著兩三百萬的一次性付款,望房興嘆。

 

剛需一族被拋棄,其實從樓市調控開始,就是註定的結果。

 

先是房貸利率不斷上調,多套房利率上浮,首套房利率同樣上浮,目前一二線城市首套房利率普遍上浮5%-10%。這固然是市場錢緊之下的正常反應,但是剛需族購房的門檻卻進一步提升,顯然不符合保護剛需的基本調控基調。

 

接著是認房又認貸的政策,讓改善性需求基本歇菜。所謂改善性需求,基本都屬於「賣一買一」的換房需求,這是正常需求,與投機完全不同,然而,在認房又認貸的政策下,只要有過貸款記錄,無論是否還清,首付一律提到5成以上,而貸款利率同時上浮10%,這顯然讓很多剛需一族的換房需求成為奢望。

 

再就是如今正在蔓延的搖號購房。正如前面所說,搖號讓買房成了概率遊戲,限價又讓搖號成了套利遊戲。至於剛需,要麼乞求於概率,要麼付出更高的首付成本。這種結果,並不比先前好多少。

 

所以,這種局面很詭異。

 

本來利率上調、認房又認貸、搖號購房是為了遏制樓市投機,從而滿足剛需一族的購房需求,但結果卻南轅北轍,剛需一族購房負擔更重,購房的門檻更高,反而比調控之前更加難以買到房。

同時,通過反向刺激,搖號購房不僅未能遏制樓市狂熱,反而進一步加劇供求緊張關係,進一步刺激了房價上行,這顯然是政策始料未及的。

 

03

 

避不開的問題:誰從調控中受益了?

 

這一輪樓市調控的決心不可謂不大,手段不可謂不嚴厲,但我們仍要問,究竟誰從調控中受益了?

 

剛需族恐怕沒有。一方面,調控越嚴厲,說明市場情緒越高漲。調控初期,政策會有反面刺激的作用,給了市場以房價緊俏的認識,比如限購出台之前的離婚搶房,以及此番聲勢浩大的南京萬人搶房,都屬此類。

另一方面,正如上文所說的,這一系列的組合拳,其制約對象是不分剛需與投機客的。限制投機的,同樣也限制住了剛需。可以說,誤傷剛需,本來就是政策的附帶效果。

 

富人群體,有利有弊。弊的一點是,在限購兩套房之下,有多少錢也沒有用。利的一點是,房貸利率的上調,首付比例的上調,幫助富人群體減少了一批缺乏足夠資金的競爭者。如果遇到南京搖號購房這樣的套利機會,對於他們來說更是送上門的套利機會。

 

炒房客,有一定效果。炒房客玩的都是短線遊戲,拿到房轉手賺差價。但在2-5年不等的限售面前,加上1-2年的交房時間差,炒房資金可能要沉澱3-5年不等,資金成本加大,炒房得到一定程度的遏制。

 

然而,之所以說只有「一定效果」,是因為資金成本不是一切,是否有上漲預期才是關鍵。只要房價仍在持續上漲的可能,炒房客就沒有退出市場的可能。在一個資金荒和資產荒的時代,到哪裡找像中國房子如此保值增值的安全投資品?

 

最後說說普通市民,調控的結果並沒有實現它們的預期。很多人以為,樓市調控可以降房價,但其實,所有的樓市調控,都是為穩定市場而來的,降房價從來都不是政策的選項,也不是政府部門的希望。

 

調控無疑還將持續,房價也有可能進一步鬆動,但如果政策不做改進,南京萬人搶房這樣怪異的場景無疑還會發生。

 

很多讀者還沒養成閱讀後點贊的習慣,如果覺得智谷做得不錯,記得點個贊表示鼓勵哦。

 

 

歡迎使用PayPal打賞,有您的支持,我們將持續不斷更新。所有捐助均用於提升用戶訪問體驗(升級伺服器及帶寬)!

發表評論

必填項已用*標註