又一個大佬逃離樓市,連上海的房子都不要了

 

◎作者 | 潮哥

◎來源|財經觀潮(guide0929) 已獲授權

現在如果徵集2017年國民最想提出的問題,「樓市接下來怎麼走?」估計會高居榜首,它已是懸在大多數人心中的疑問。

尚未發生的事情,誰都無法準確給出答案或者預言,但我們可以透過一些蛛絲馬跡去捕捉端倪,例如房企大佬的奇怪行為,就是非常重要的信號。

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又一大佬逃離樓市

昨天(10月23日),潘石屹將位於上海中心區凌空SOHO以44.9億元出售一空。當天晚上,SOHO中國公告宣布,與基匯資本旗下一家於香港註冊成立從事房地產投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項目公司的全部已發行股本訂立框架協議。

凌空SOHO,位於上海長寧區,雖不是最核心地段,但同屬於上海中心區。

進入2017年以來,這位長期看空中國樓市的大佬潘石屹,變賣資產的速度正在加速。據悉,早在2016年中期業績會的時候,潘石屹就高調宣布,將上海的SOHO天山廣場、虹口SOHO、凌空SOHO三個項目劃入非核心物業範圍,拿出來銷售。

SOHO天山廣場位於長寧區,虹口SOHO位於虹口區,皆是上海中心區黃金地段。

2017年年初的全年業績會上,潘石屹又反口,說不賣了,理由是外匯管制之下出售資產回收的資金沒有更好的投資路徑,「持有境內資產好過持有人民幣」。

之後,潘石屹違反了「諾言」,將虹口SOHO以35.7億賣給了吉寶置業,緊隨其後還宣布將北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO納入整售行列當中。直到昨天將凌空SOHO售出一空。

無獨有偶,據香港媒體報道,近日李嘉誠在香港的標誌性建築,也是李嘉誠一生榮耀的象徵中環中心,以402億港幣轉手了!

中環中心位於香港中環皇后大道旁,是香港最核心的地段。

潘石屹、李嘉誠,這些中國的地產大佬們為何如此急於出售核心地段的寫字樓?

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為何急於拋售寫字樓

地產大佬們肯定不是頭腦發熱,作為商人,他們心中必定有一番計算,如若不是出售比持有更賺錢,他們不太可能會清空。

這麼說來,持有寫字樓已經不像想像中那麼掙錢了?是的,如今的寫字樓,就是個雞肋,核心區的還好,邊遠地區簡直就是個坑。

在全球房價大漲的背景下,寫字樓的收益率已經不像想像中的那麼高,而且房價越高的地方,收益率越低。

亞洲城市寫字樓收益率

來源於第一太平戴維斯

從上面兩張數據圖可以看到,亞洲地區收益率最高的是越南首都河內與其重要城市胡志明市。

房價最高的香港、台北、東京、新加坡、北京、首爾、上海、深圳都不高,台北僅為1.9%,香港也只有2.32%。

中國上榜的城市中,僅成都收益率還算可觀,卻仍只有5.68%,比一般的理財產品年化收益率要低得多。換言之,投資這些城市的寫字樓收益率還不如隨便選擇一款理財收益率高。

而且,收益率還在逐步收縮。

亞洲城市收益率變化

來源於第一太平戴維斯

從上圖可以看到,2016年年底亞洲各城市寫字樓受益相比於半年前,幾乎都有不同程度下跌,其中成都跌幅最大。

收益率不高是其次,主要還是風險較大。按照各城市現有的寫字樓面積和銷售速度來看,中國主要城市寫字樓嚴重過剩。

城市規劃中,建設者們最先規劃建設的就是各種甲級寫字樓、Mall,它們能夠展現城市的繁華,正因如此它們被大量規劃建設。

但伴隨著阿里巴巴、京東等電商的崛起,商鋪、寫字樓遭到嚴重衝擊,租售端需求大量減少,而建設仍在進行,入大於出就造就如今商業用房嚴重過剩的局面。

前幾日,國家統計局公布了前三季度中國房地產庫存,其中寫字樓庫存量同比增加了6.1%,住宅庫存量下降了22%。

熱點城市去庫存周期均在兩年以上。

上圖是2016年幾個主要城市商業用房消化周期情況,按照現在的銷售速度,即使不再建設商業用房,成都也需要十多年才能清空庫存,無怪2016年12月成都寫字樓收益率相較於與半年前下跌了1.01%。

正因為中國主要城市寫字樓的收益率、庫存過剩的現狀,才有潘石屹、李嘉誠等地產大佬開始拋售寫字樓,看空這類房產。

那麼這類房子真的危險了嗎?

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寫字樓真的危險了嗎

其實不然,因為這類房子迎來了轉機——商改租。

今年8月,國家九部委聯合發布了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,鼓勵廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢等12個城市住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等,按規定改建為租賃住房。超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

截止到目前,全國已經有20多個主要城市出台了租賃政策,均提出鼓勵將閑置商業用房、廠房,按規定改為租賃住房。

上海等超大城市甚至直接將原有的商業土地屬性直接轉變為住宅用地建設租賃住房。

這是造福於明,且廢置資源重新利用的好政策,既解決了空置浪費問題,又能增加租賃住房的供應量,平抑中心城市的租金。對於這類房子本身,也是個超級利好。若不如此,這類房子恐怕就只能空置、貶值。

儘管如此,普通人投資寫字樓還需謹慎小心。雖然寫字樓比住宅的租金收益率高,但價格漲幅和速度都要比後者低。

地產大佬們不願把時間耗這上面,他們有收益率更高、更好的產品,何苦還要守著這個雞肋呢。

 

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