萬達融創大交易:中國房市的財富乾坤大挪移,走到了終結階段?

 

智谷君語:

這兩天最熱門的事情,莫過於萬達與融創之間這筆631.7億交易。當很多分析仍停留在交易本身時,這篇文章提供了對這筆突然發生、迅速達成的交易背後的趨勢觀察,不代表本號觀點,僅供參考。

 

◎作者 | 雷思海

◎來源 |政經縱橫談(dazhengjing)已獲授權

 

 

這兩天,老王借錢給老孫收購自己的資產的消息,刷屏了。

這確實有點稀罕,其中內情外人難足為道。不過,更重要的的一點,也許是另外一面:那就是它可能意味著,這一輪房市的財富乾坤大挪移,走到了終結階段。

01

降降降槓桿

根據媒體的報道,孫宏斌的融創中國,收購王健林的萬達文旅的錢,631.7億當中,有295.75億是萬達借給孫宏斌的。

萬達將因此拿掉一筆很大的負擔,也就是媒體常說的去槓桿。萬達這個中國地產業的標杆企業之一,終於開始了去槓桿。

雖然看起來只是賣了600多億的資產,但是,考慮到萬達文旅名下巨大的國內二三四線土地儲備,萬達如果不賣的話,意味著未來必須借更多的錢,才能開發,這一增一減的對比,未來減少的槓桿規模,起碼是在千億以上。

與此前的李嘉誠、潘石屹等房地產大亨,先後收縮自己在國內房地產市場上的槓桿,到這次萬達在地產市場壓低槓桿,恐怕不難看出,大佬、富人正在有步驟地退出國內房地產市場。

02

高處不勝寒

其實,對於國內房地產企業來說,要去槓桿真不容易,不到萬不得已,是不會幹的。

因為這是自己砸自己的場子。

為什麼這麼說呢,且聽慢慢到來。

國內的房地產企業,有一個特點,就是高槓桿運轉。

這裡看一個2016媒體披露的數據:

 

2016上半年,千億級房企中,綠地控股資產負債率為88.36%,與去年同期基本持平;萬科A資產負債率為80.6%,同比上漲近3個百分點;碧桂園負債率為78%,較去年末增加了3個百分點;恆大的負債率高達81.79%,保利的負債率也近80%。

 

(這次收購萬達資產的)融創中國,2016年的中報也顯示,當時的融創中國的負債總額高約1279.57億元,凈負債率高約85.1%。

 

高槓桿意味著高融資,80%的負債率,也就意味著,100億的資產,其中80億是借來的。

 

若是1萬億的資產,那麼其中8000億可能是借來的。

03

最怕倒過來重演

那麼,這些房地產企業,是怎麼借來這麼多錢呢?

奧妙是拿地。

拿到土地了,一旦土地價格上漲,等於公司的資產增值了,公司的可抵押資產也就多了,於是又拿此前拍到手的土地,去銀行做更大的抵押,再拿地,土地價格再漲,於是,各路房地產企業的資產繼續上漲。

 

這就構成了一個正循環,貸款融資拿地——地價上漲、資產增值——土地抵押再融資再拿地——地價再上漲,資產再增值,就這樣一路下來,我們就看到了今天的各路房地產巨頭們。

知道這一點之後,我們就不難知道,這些房地產巨頭們,最怕的事情是什麼了。

 

那就是地價停止上漲!或者下跌!

因為土地價格一旦停止上漲,甚至下跌,那麼公司的資產就會停止增值,利率的損耗將不可承受。更壞的情況就是地價下跌了,那將是資產的雙重損耗,而債務卻是硬的,一個針眼都抹不掉。

如果地價下跌成立,那麼,房地產巨頭們,就要把當初做大的那個過程,倒過來重演一遍。

基本路線就是:土地價值縮水——資產縮水——債務負擔加重——被迫賣出資產(主要是土地與房子)——房價地價下跌——資產進一步縮水。

若沒有外來干預的話,高槓桿的房地產企業,最終難免會資不抵債,破產了。

 

首富很容易就變成了首負!

 

04

給韭菜們解套么?

所以,土地價格上漲,是全體房地產企業的共同利益所在。

 

也是因此,我們總是能夠看到,只要監管層稍微放鬆點,那麼各地的地王就會層出不窮。一個比一個高。為什麼?

這就是房地產企業的龍頭打法,用幾十億甚至上百億資金拍出一個地王,小小代價鎖定的收穫則是,手頭千億、萬億的土地增值更多,就可以融到更多的錢,貸到更多的款。

所以,萬達這次卸掉部分槓桿,絕非尋常。以它的巨大體量,其負面影響將是很大的。

 

這恐怕也是這次收購,安排比較特別的原因之一,就是要將其負面影響,壓縮到最小。

而融創中國來接盤,雖然有加槓桿的意思,但從老王借錢給老孫的角度來看,則有萬達與融創一起分攤這部分槓桿的意思。兩個房地產巨頭,顯示出抱團取暖的跡象。

 

這麼做是有理由的。

近期三四線城市房價的大漲,一大批三四線城市的房價,已經突破萬元1平米。而與此同時,一二線城市,則出現了滯漲的情況。

 

這種情形,或許並不妙。

做股票的談友們知道,當一線的龍頭股炒得差不多的時候,資金會炒作二線三線股,最後是垃圾股,當垃圾股大漲之後,則意味著聰明資金能夠收割的地方,基本就收割的差不多了。

一輪韭菜割了,一輪財富的乾坤大挪移,自然就會走向尾聲,因為新一茬韭菜的生長,需要時間。

前兩天,有篇文章,說現在居民凈存款只有26萬億了,因此不夠炒房了。其實,這個說法完全是錯誤的,房價上漲不會導致居民儲蓄的減少,只會導致居民儲蓄的轉移。以前這26萬億,分散在更多的居民的手裡,現在,它不過轉移了主人而已,集中到了少數的房地產企業以及富人手裡。

也就是說,房地產市場的這四年狂歡後的再狂歡,並沒有去槓桿,而只是轉移了槓桿而已,以前很多房地產企業身上的槓桿,也包括一部分地方融資平台的槓桿,轉移到了借錢買房的居民身上,富人的槓桿轉移到了窮人身上。

 

當垃圾股炒上天之後,一地雞毛的階段來臨。那些成功收割了韭菜的資金,會立即沖回來給韭菜們解套么?除非股價再次大跌,才有可能讓這些資金進場,重新玩一輪財富轉移的遊戲。

所以,當前這26萬億的居民存款,它們中的不少,或許正是這輪房地產市場財富乾坤大挪移的贏家,是不會輕易再回到房地產市場的。

05

生平第一遭

因此,當萬達這個地產的標杆企業之一,開始主動在國內房地產市場上降槓桿的時候,我們或許需要看到,它背後的風。

近幾天的幾件事,也在佐證這個風向,不是向上螺旋,而很可能是另外一個方向。

一個是2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米,城市人均住房面積37平米。2013年這個數據分別是35平米,與32平米。這個人均面積,已經非常可觀了。

另外一個事則是,7月4日,上海發布了兩宗土地出讓的公告,分別位於浦東張江和嘉定的兩宗土地,要求競得人須100%自持70年。這意味著這兩宗土地所開發的房子,只能用於出租,而不得出售。在上海這樣一個高房價的城市,大家的常識,感覺政府應該增加商品房土地供應,實際卻。。。。因此,這個自持政策是值得反覆品味的。

不難推論,這個政策的一個客觀效果,就是阻止更多的新商品房入市。它或許意味著有關方面認為,新房若再持續入市,會對現有房價格局構成較大負面影響。

 

當然,這些都算是國內的小氣候。

而國際大氣候,則是全球主要央行貨幣寬鬆政策,都進入了尾聲。美聯儲已經制定好了加息與縮表時間規劃,另外一個全球便宜資金提供地,歐元區也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲,意味著歐洲央行結束零利率的時刻,不久將會來到。

需知,在美元加息的時候,之所以全球資本市場似乎還很滋潤,一個重要的原因,就是便宜的歐元,彌補了全球資金的渴求。不過,這個美元之外的最大水源,很快也將慢慢關閉。

一葉落後,是天下葉落。

 

剛剛過去的這起房地產的收購,雖然帶有盛夏火熱的意味,但更多的或許是意味著這十年來,房地產市場的這輪財富乾坤大挪移的終結階段,已經來臨。

 

當然,真正的趨勢是無聲的,並伴隨著諸多讓人產生反向沉醉的亮色,只有這樣的趨勢,才會盛大而不可逆轉!

就如寒冬的肅殺,人類也是經過了千百年,才最後摸出了這季節輪迴的規律。而我們的房市起落,所導致的財富乾坤大挪移,對絕大部分國人來說,都將是生平第一遭。

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