高層智囊:如果中國像美國一樣征4%房產稅,樓市泡沫必破

 

◎作者丨樊綱(央行貨幣政策委員會委員、北京國民經濟研究所所長)

◎來源丨新浪財經

 

中國是一個人多地少的國家,也可以說是世界上土地稀缺度最高的國家之一。土地稀缺度的衡量,並不是按你擁有多少土地面積,而是按可居住面積計算。

 

中國雖然有960萬平方公里的國土,但是真正能夠居住的和可耕種的面積並不多。我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的1/3左右,所以人地關係相對比較緊張。

 

最近這一輪地價暴漲和房價暴漲,暴露出一個重要的政策性原因,就是我們的城鎮化戰略導致兩極分化。

 

因此,我們的願景是什麼呢?就是希望人們從農村遷移出來以後,都到小城市中去找工作和安居樂業。我們不要把幸福函數複雜化,年輕人遷移的目的,就是要找一個好一點的工作,找一個有興趣的工作,找一個收入高一點的工作,這是最基本的。

 

可是現實中,很多產業和企業並沒有到小城市去,相反小城市的企業都往大城市搬。

 

01

中國城市兩極分化是如何形成的?

兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市,人口流入特別集中的城市就會出現各種暴漲局面,包括住房的供給和需求關係。

 

比如有的城市六年前研究資源約束,提出這個城市只能養活八百萬人口,結果現在人口達到了兩千一百萬,這個城市肯定會出現供求關係緊張,包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務都會不足。

那麼,小城市的房地產是怎麼回事呢?2004-2007年房地產過熱,2007年出了國幾條把房價壓下去,2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。

 

於是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產商去做投資,因為大城市限購,小城市不限購,不少房地產商包括一些知名地產商都跑到小城市拿地,在二三四線城市建了一些房子,以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結果發現,房子蓋好了但人卻走光了。

城市的兩極分化,一方面是人口大量湧入導致供求關係嚴重失衡,另一方面是人口不斷流出,供求過剩需求不足。暴露出城鎮化政策包括現在的做法出了偏差,違背了人的遷移規律,違背了城市化、工業化的規律。城市化、工業化是人的行為,人的行為的基本邏輯是要追求就業,追求收入,追求改善的生活。而我們老是逆著走。

中國屬於快速工業化國家,類似於韓國和日本。我們用了50年時間,工業化達到了80%多,現在還在繼續工業化,這個歷史的進程還很長。這50年會出現一個什麼情況呢?人口進到城裡來了,但是退休的人群還沒有形成。

第一代有錢的退休人群正在形成,我說的有錢並不是說很有錢,至少中產階級。他們想著現在房子便宜,趕緊買了等退休回來住。海南的發展應該是等到第一代有錢的人退休以後,目前這一代人還沒有形成呢。

所以在這個階段,加上中國地域遼闊,很多小城市不在大城市群里,發展就會遇到困難。從目前看,一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡,但是我相信它們當中的大多數沒有到發展的時候。

 

目前就是人口遷出的時候,而人口遷出也是一種發展。假定你就是那些資源,原來那麼多人,分母那麼大,人均GDP、人均收入就上不去。

人口遷移有兩個效果,到人口聚集地增加了分母,在人口流出地減少了分母,減少了分母整個分數就大了,同樣的收入分到每個人頭上就高了,就可以提高收入。

一是小城鎮的人口少了,但是人均收入可以提高;二是如果能保護好老宅,保護好當地的生態和特色文化,就為將來人口迴流做好了準備。

我們應該順應人口遷移規律和城市化規律。騰出更多的土地發展大城市,包括這些城市周邊的小城鎮、衛星城等。

從這個意義上講,遵循規律,破解難題,需要做大量的調整,不僅僅是簡單的控制房價、限購,還包括一些最基本的、更深層次措施,包括設立財產稅、房產稅、經濟制度、經濟手段,還包括要調整我們的城鎮化發展戰略。

著名的社會學家費孝通的博士論文是調研小城鎮的,據說他臨終前兩年曾經對他的學生說,也許在中國小城鎮這條路可能走不通。

 

不同的歷史階段對不同的問題有不同的認識,今天我們講這個問題可能看得更清楚一些。現在我們的大城市房價暴漲,小城市卻有那麼多的積壓,一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套,因為肯定沒有人在那兒買。

一是發展房地產首先要想那個地方能創造多少就業,沒有創造就業,搞了房地產最後結局都是一樣的。然後還要看位置在什麼地方,是在城市群裡面,還是城市群外面,小城鎮並不等於二、三、四線城市,小城鎮指在是大城市群之外的。

二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現狀,但是我們可以提高城市容積率。

三是我們的土地分配可以改變,大城市和小城市之間的關係可以改變,這是我們政策戰略的配套;四是要進一步深化農村改革,土地確權,土地能夠流轉,在城市化的前提下,儘可能的把多出來一部分土地特別是宅基地,流轉出來成為城市土地供給的一個組成部分,來緩解房地產的問題。

我們城鎮化發展戰略不改,我們的容積率不改,農村土地制度不改,這些問題就會持續加大。總覺得需求太大供給太小,就只能抑制需求,限購不是通過供給方解決問題,而是抑制需求。

 

抑制需求是有道理的,特別是投資性需求。但是現在房價高到社會承受不了,是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了,這就影響到國計民生了。

如果保證房子有限的供給,只供給那些要住的人,而不供給那些要炒房的人,這是限購的邏輯。可不可以不搞限購呢?當然可以。限購只是一個行政手段,而且是非常嚴厲的行政手段,只有中國搞得了,其他國家搞不了,因為有錢不讓買房子,是沒有道理的。

 

02

解決辦法:還是房產稅

從需求方角度看,不一定限購,辦法就是實行房產稅。房產稅具有內在的穩定性,房價越高征的稅越高。房產稅加上交易稅在其他國家多數都有,而且很見效。最近新加坡搞房產稅和交易稅,新加坡城市中心的房價已經跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了,迄今為止沒有列入國務院的議程。

 

有人說中國的土地都是國有的,但是英國也一樣,英國任何一塊土地都是皇家的,在上面蓋房子也是租的,他們對使用土地和蓋房子包括使用者都要徵收房產稅。

還有人說是有既得利益的阻礙,曾經有過這樣一個笑話,說領導聚到一塊討論房產稅問題,前15分鐘還在討論國家稅收,15分鐘後就討論到自己的房子要交多少稅,這就討論不下去了。

 

但是這些對實施房產稅都不會構成障礙。中國改革的經驗不就是新人新辦法,老人老辦法嗎?20年過渡期,從新房子開始征起,老房子賣了才征,你看能不能實行得了?實行房產稅的問題不要跟反腐掛鉤,新房新辦法,老房老辦法。

 

還有一種說法是房產稅不管用,你這就違反了經濟學的基本常識。價格肯定是管用的,價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點,只有百分之零點幾的房產稅當然不管用,如果像美國一樣到了3%-4%的房產稅你看起不起作用?

 

中國的炒房團跑到美國,說美國次貸了危機房子便宜,轉了一圈最後一問每年還得交4%的稅,結果全都不買了。

 

房價越高交稅越多,價格哪有不起作用的,價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由,但是我覺得都有辦法可以克服。但是現在一時半會兒還實行不了,客觀上就沒有列入日程。

註:智谷有刪減。

 

 

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